Инвестиции в недвижимость

Точно так же, как необходимо знать различные категории недвижимости и их нюансы, следует познакомиться и с четырьмя классами коммерческой недвижимости, которые отражают ее качество. Часто приходится наблюдать, как неопытные инвесторы путаются в оценке качества зданий. Вот как выглядит официальная классификация:

Класс А+ – высотные здания, расположенные в деловом центре города и представляющие собой городскую достопримечательность. Это самые лучшие здания класса А.

Класс А – здания высотой не менее пяти этажей, построенные из бетона и стали не ранее 1980 года. В них должны быть вспомогательные помещения, занимаемые, например, кафе и банками, а также свободные и удобные подъездные пути.

Класс В – отреставрированные старые здания в престижных районах или новые здания, меньшие по размерам, чем класс А, и расположенные дальше от центра города. В них допускаются деревянные перекрытия. Большинство инвесторов-новичков вкладывают деньги именно в такую недвижимость.

Класс С – старые здания, в которых не проводились реставрация и ремонт. Они могут быть любого размера. Их качество оценивается как удовлетворительное или посредственное.

Занимаясь поисками недвижимости, держите в уме эту классификацию. Она поможет вам лучше понять, что вы ищете, и распознать лживую рекламу.

Циклы рынка коммерческой недвижимости

Экономический эффект от коммерческой недвижимости подвержен циклическим колебаниям. Я имею в виду, что все категории недвижимости проходят через определенные циклы, и каждый из них предшествует циклам других категорий, происходит одновременно или следует за ними.

Так, например, рост на рынке жилой недвижимости вызывает такой же подъем в сфере торговой недвижимости, который происходит с небольшой задержкой. Это явление становится понятным, если учесть, что новым жильцам требуются торговые центры, продовольственные и другие магазины недалеко от места жительства. Подъем в торговле, в свою очередь, влечет за собой рост в секторах производства и распределения. Начинается строительство недвижимости производственного назначения и складов. Подъем в сфере жилого строительства вызывает также определенный рост офисной недвижимости, но опять-таки с некоторой задержкой. Поэтому, когда на рынке жилья начинается спад, проходит еще несколько лет, прежде чем такие же явления начинают наблюдаться и в коммерческой недвижимости. Вероятно, вы это уже замечали. Когда средства массовой информации начинают сообщать о спаде в секторе жилой недвижимости, разработки проектов коммерческой недвижимости идут еще полным ходом. Теперь вы знаете, почему так происходит.

Для недвижимости свойственна цикличность, и эти циклы неизбежны. Когда вы осознаете это и станете уделять им внимание, то окажетесь в преимущественном положении по сравнению с другими инвесторами и сможете принимать наилучшие решения в каждой из ситуаций.

Возьмите на заметку

Рекомендация № 8: научитесь распознавать циклы рынка недвижимости, следите за их признаками, и у вас будет меньше неприятных сюрпризов.

Циклы, конечно, очень важны, но если вы совершили правильную покупку, то ваша недвижимость будет приносить доход независимо от того, в какой фазе она была приобретена. Однако, если вы делаете только первые шаги, вам трудно интуитивно распознать выгодную возможность для покупки. Поэтому знание и понимание рыночных циклов приобретает особую значимость. Приведенная ниже схема демонстрирует типичные циклы коммерческой недвижимости и то, как они влияют на интенсивность нового строительства и степень использования построенных зданий.

Давайте подробно рассмотрим каждый этап. Первая фаза (левый нижний квадрант) характеризует восстановление и оживление рынка. Доля пустующей недвижимости снижается, но новое строительство пока не ведется. Распознать эту фазу можно по заметному увеличению количества сделок, связанных с приобретением и арендой недвижимости. Эта тенденция может продолжаться довольно долго, в некоторых случаях даже несколько лет. Именно поэтому я никогда не тороплюсь с инвестициями. Мне тоже не доставляют удовольствия сюрпризы, поэтому обычно я жду до тех пор, когда более крупные игроки сделают свои первые ходы. После этого и я вступаю в игру, твердо зная, что рынок находится в первой фазе – фазе совершения покупок.

Схема 5.1. Квадранты рыночного цикла

Печатается с разрешения доктора Гленна Мюллера

Возьмите на заметку

Рекомендация № 9: первая фаза цикла недвижимости представляет собой время покупок, а вторая и третья – время продаж.