Ипотечный кредит: как получить квартиру

Договор участия в долевом строительстве является возмездным, консенсуальным. Предметом договора выступает жилище участника долевого строительства (далее по тексту – субинвестора) как часть жилого дома. Участниками данного договора, наряду с субинвестором, зачастую, выступали заказчик, подрядчик, застройщик и иной участник инвестиционного контракта. Следует отметить, что до настоящего времени в ГК РФ не отражены застройщики как субъекты перечисленных договоров, хотя в новом Законе о долевом строительстве только они и значатся.

Для того чтобы заключить договор о долевом строительстве, требуется соответствующая правовая организационная база, на основе которой будет осуществляться строительство жилого дома. Таковыми, как правило, выступают инвестиционный контракт и договор строительного подряда, на основе которых заключаются договоры о долевом строительстве.

Договоры о долевом строительстве также содержат в себе много таких условий (на основе общих, примерных положений, изложенных в ст. 4 Закона о долевом строительстве[64]), которые позволяют застройщикам грубо нарушать права субинвесторов, не неся при этом никакой ответственности и получая от субинвестора суммы денежных средств не только на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства, но и денежных средств на оплату услуг застройщика (п. 1 ст. 5).

Не способствует пресечению многочисленных нарушений прав участников в долевом строительстве и статья 6 настоящего Закона, содержащая отсылочную норму на ГК РФ в целом: «Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации». Учитывая смешанный гражданско-правовой характер договора долевого строительства, выполнение данной нормы под силу только опытному юристу, работающему в этой сфере не один год, а не обманутым субинвесторам (см. подробнее Шевчук Д.А. Экономика недвижимости: Конспект лекций. – Ростов-на-дону: Феникс, 2007).

Однако Федеральный закон о долевом строительстве умалчивает о неразрывном единстве договора о долевом строительстве, которое должно быть с инвестиционным контрактом, заключаемого с участием публично-правового участника, например Правительства Москвы. Можно с уверенностью отметить, что там, где гарантом выступали администрации регионов, проблемы у субинвесторов, участвующих в строительстве многоквартирных жилых домов, как правило, отсутствовали. Беря на себя обязательства по предоставлению земельного участка под строительство жилого дома, публично-правовое образование имеет возможность в инвестиционном контракте предусматривать условия социального характера, в частности обязывать застройщиков определять иные (не рыночные) цены на жилище для залогодателей. Тем более что наряду с налоговыми льготами Федеральным законом от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации»[65], Градостроительным кодексом Российской Федерации[66] (далее по тексту – ГрК) предусмотрено, что земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, теперь будут предоставляться в собственность или аренду без предварительного согласования места размещения объекта на аукционах. Законодательство направлено на регулирование строительной деятельности за счет упрощения процедуры получения земельных участков, снятия городских обременений.

Изменено правовое регулирование вопросов государственной экспертизы проектной документации. Данная процедура сохранена только в отношении особо опасных, технически сложных и уникальных объектов (в виде проверки соответствия проектной документации на особо опасные, технически сложные объекты техническим регламентам, а на уникальные объекты – определение допустимости реализации объекта в условиях отсутствия технических регламентов). Предусмотрено предоставление земельных участков в собственность, обеспеченных необходимой инженерно-коммунальной инфраструктурой. Инвестору, по мнению Дениса Александровича Шевчука, благодаря принятию нового кодекса, не надо будет проходить через бессмысленную череду многочисленных согласований по поводу использования каждого конкретного земельного участка.

Без снижения административных барьеров доступа на рынок жилищного строительства и формирования эффективного механизма предоставления сформированных земельных участков для жилищного строительства, по мнению разработчиков проекта, все усилия по расширению платежеспособного спроса населения через развитие жилищного кредитования приведут лишь к повышению цен на рынке жилья.