Ипотечный кредит: как получить квартиру

Неясно, каким образом перечисленные приоритетные, льготные условия для строителей жилья по ипотечным программам могут обеспечить «доступность жилья для граждан», если отсутствуют нормы в законодательстве, обязывающие эти коммерческие структуры устанавливать для последних иные цены (также льготные) на строящееся жилье. Иначе анализируемое новое законодательство будет способствовать увеличению прибыли и без того не бедствующей стороне по договорам кредитования, об инвестировании строительства, ипотеке жилища и др.

Ежегодно в столице сдается по 3 миллиона квадратных метров. Из них в лучшем случае 200 – 300 тысяч квадратных метров достаются нуждающимся, при простаивании более 1,5 миллионов квадратных метров непроданных и незаселенных квартир. Большая часть жилья распределяется с помощью рыночных рычагов, то есть переизбыток «коммерческих» метров при острой нехватке квартир для очередников.

При уровне рентабельности строителей жилья на сегодняшний день минимум 255 – 275%, новое законодательство предусмотрело дополнительные льготы для последних, без адекватного изменения цен на жилище для залогодателей-субинвесторов такого строительства.

Финансирование строительства будущего жилища с помощью жилищного ипотечного кредитования без правовой защиты населения является весьма рискованными для граждан и представляет серьезную угрозу возникновения строительно-финансовых пирамид. Даже после принятых новых законов, беря на себя весь риск застройщика по завершению строительства, у граждан нет гарантий получить квартиру в собственность из-за изначальной юридической непрозрачности всей схемы договорных отношений. В результате застройщик пользуется бесплатным финансовым ресурсом, не неся при этом практически никакой ответственности за его использование, при этом получив максимальные льготы и гарантии по законодательству, направленному якобы на развитие доступного жилья граждан.

Получив земельные участки по ипотечной программе по льготным условиям, застройщики должны продавать жилье залогодателям-субинвесторам вдвое дешевле рыночной цены за квадратный метр. Тем более что такие условия нисколько не превышают денежный эквивалент доли города, предусмотренный, например, Постановлением Правительства Москвы от 19.08.2003 № 698-ПП (ред. от 06.07.2004) «Об утверждении Методики определения размера компенсации инвесторами городу за социальную и инженерную инфраструктуру при строительстве и реконструкции жилых объектов»[67].

В противном случае необходимо использование властных прерогатив публичным участником на стадии заключения и исполнения договоров.

Более опытные в этих отношениях кредитные организации остаются в стороне от участия в этих схемах и не оказывают помощь залогодателям[68].

Напрашивается вывод, что налаженная ипотека жилища должна свести до минимума участие напрямую граждан в долевых схемах по строительству жилья.

Есть все основания утверждать, что участники других договоров в области жилищного ипотечного кредитования (продавцы жилья; страховые компании, осуществляющие страхование жизни, потери трудоспособности заемщика, страхование имущества и страхование титула собственности; оценщики; риэлтерские компании и др.) с помощью профессионалов также позаботились защитить свои интересы с помощью договоров и нормативных правовых актов.

Поэтому наряду с созданием условий приоритетности участников жилищного ипотечного кредитования, в частности для Государственного жилищного ипотечного банка, целесообразно установление не только особого статуса, но и активного участника договорных отношений, возложение на него дополнительных обязанностей в интересах залогодателей. В частности, минимизация риска не только для себя, но и для залогодателей должна входить в задачу банка (с помощью изучения строительной компании – застройщика, с которым заключает договор клиент), равно как упорядочение отношений последних с иными участниками ипотечных отношений, поскольку все договоры неразрывны между собой.

Анализ основных договоров в сфере жилищного ипотечного кредитования позволяет сделать вывод о бессмысленности надеяться на благотворительность со стороны коммерческих структур, при осуществлении государственных проблем. Для решения этой насущной социальной проблемы недостаточно принятие лишь законов. Кроме того, направленность законов, принятых в декабре 2004 года, свидетельствует о недостаточном правовом «обеспечении рынка доступного жилья» для миллионов нуждающихся граждан.

Льготы, привилегии законодательством предусмотрены лишь для строительных компаний, кредитных организаций и других участников ипотечного кредитования, но не для тех, кто больше всего в них нуждается. Остался нерешенным вопрос о целевых дотациях для потребителей, при этом оставаясь «дотационным» для строителей жилья, ипотечных компаний и др. Именно поэтому необходимы проведение мониторинга законодательства об ипотечном жилищном кредитовании, ипотеки жилища и разработка концепции с позиций социальной защиты обездоленных граждан.