Ипотечный кредит: как получить квартиру

Наряду с созданием условий приоритетности в кредитной сфере для Государственного жилищного ипотечного банка целесообразно установление его особого статуса как активного участника договорных отношений, возложение на него дополнительных обязанностей в интересах залогодателей. В частности, минимизация риска не только для себя, но и залогодателей с помощью изучения строительной компании – застройщика или инвестора, с которым заключает договор клиент.

5. Анализ принятых 27 федеральных законов в конце декабря 2004 года свидетельствует о недостаточном «законодательном обеспечении рынка доступного жилья» для миллионов нуждающихся граждан. Следует отметить нежелательную для последних тенденцию развития законодательства по ипотеке жилища и жилищному ипотечному кредитованию.

Как было отмечено ранее, по Жилищному кодексу РФ в настоящее время право на социальное жилище (и, естественно, на субсидии, потенциальных залогодателей при самостоятельном решении жилищного вопроса) стали иметь только малоимущие.

Ранее ЖК РСФСР и 46 законов, другие нормативные правовые акты (ныне утратившие силу в связи с принятием ЖК РФ)[133] предусматривали 15 определенных категорий граждан, имеющих право получить жилище или улучшить жилищные условия. По некоторым из них приняты федеральные законы, предусматривающие льготный порядок обеспечения жилыми помещениями[134]. Однако такие категории, как учителя, другие бюджетники, многодетные семьи и семьи, например, при рождении близнецов, дети-сироты, находящиеся на воспитании у родственников и др., утратили право на первоочередное обеспечение жилыми помещениями. Значительно сократился список категорий граждан, которых не могут выселить из служебных и жилых помещений в общежитиях без предоставления другого жилого помещения[135]. Будучи исключенными из числа нуждающихся, перечисленные группы граждан лишаются права и на получение целевых субсидий. Вместо решения сложных социальных проблем обеспечения граждан жильем с помощью законодательства сокращаются обязательства государства перед гражданами, тем самым подрывая доверие граждан к закону и действиям государства. Льготы, привилегии по законодательству 2004 года получили все, кто участвует в ипотечной программе, кроме тех, кто больше всего в них нуждался и не признаваемые таковыми по новому Жилищному кодексу.

Жилищное право еще не выделилось из «материнской» отрасли гражданского права и должно развиваться в русле его основных принципов, в частности паритетности, справедливости и др. Конституция РФ относит гражданское законодательство к предметам исключительного ведения Российской Федерации. А Жилищный кодекс РФ, признав утратившими силу федеральные законы о льготах в жилищной сфере различных категорий граждан, наделил правом органы местного самоуправления признавать малоимущими в порядке, установленном законом соответствующего субъекта РФ, что явно не согласуется с нормами Конституции РФ[136].

В отсутствии социального стандарта федерального уровня каждый субъект Российской Федерации принимает свои критерии отнесения граждан к категории малоимущих. В основном учитываются доход, приходящий на каждого члена семьи, и стоимость имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению. В результате, ввиду сложности определения критериев, существует много проблем и недоразумений. В Федеральном законе необходимо определить категории граждан, в отношении которых государство берет на себя соответствующие обязательства, а также условия и порядок оказания таким гражданам государственной помощи в приобретении жилища или улучшении жилищных условий (порядок и условия субсидирования). Задачей данного Закона должно быть обеспечение реализации конституционного права на жилище граждан, не имеющих возможность осуществления его без помощи государства.

В основополагающей статье 5 (п. 2) Жилищного кодекса РФ нет даже упоминаний о Гражданском кодексе РФ[137]. Кроме того, из действующего ГК РФ перенесены целые разделы, например к предмету Жилищного кодекса отнесен такой основной институт гражданского права, как право собственности. Все изложенное позволяет сделать вывод о целесообразности приведения Жилищного кодекса РФ в соответствие с Конституцией РФ, Гражданским кодексом РФ, а не наоборот. Регулирование отношений по правам граждан на жилище должно относиться к предмету ведения Российской Федерации.