Ипотечный кредит: как получить квартиру

Кроме того, по действующему законодательству, если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, недостаточна для покрытия требования залогодержателя, он имеет право, при отсутствии иного указания в законе или договоре, получить недостающую сумму из прочего имущества должника (п. 5 ст. 350 ГК). Таковы условия ипотеки жилища, то есть в финале – без квартиры и без всего, что вложено залогодателем за несколько лет. В таком же направлении вносятся юристами новые предложения, например широкомасштабное внесудебное обращение взыскания на заложенное жилище и др., исключая тем самым даже надежду на защиту со стороны судей.

Залогодатель – собственник жилища не должен лишаться правомочий собственника – права самостоятельно определять судьбу своего жилища, применять весь спектр правомочий собственника, в частности продать, переуступить свои права, обменять залоговую недвижимость на другое жилье и др. Поэтому, руководствуясь Конституцией РФ, ГК РФ, Конвенцией о защите прав человека и основных свобод, исходя из требований справедливости, с целью закрепления прав залогодателей по непосредственному участию в реализации своего недвижимого имущества – жилища, статьи 350 ГК РФ и 56 Закона об ипотеке должны содержать нормы, регламентирующие альтернативные варианты реализации.

Вместо выселения залогодателя на улицу последний должен иметь право обмена большей по площади квартиры на другое жилище, исходя из фактических накоплений. Для этого необходимо создание государственных фондов перераспределения жилья, созданных за счет бюджетов всех уровней, направляемых на развитие государственного и муниципального жилья.

Необходимо восстановление нормы в ГК РФ, защищающей права несовершеннолетних, продолжающих жить в неблагополучных семьях и нуждающихся в правовой защите от родителей, не лишенных родительских прав.

С целью упорядочения отношений по ипотеке жилища и жилищного ипотечного кредитования не обойтись без проведения мониторинга законодательства в этой области, разработки концепции с позиций социальной защиты граждан и приведения в соответствие ипотечных правовых норм Конституции РФ.

Предусмотреть в законодательстве на федеральном уровне восстановление жилищных прав граждан, необоснованно отмененных[142], хотя бы в виде предоставления субсидий по социальное ипотеке жилища. Нормативное закрепление и применение продуманных средств правового и организационного механизма ипотеки жилища, системы жилищного ипотечного кредитования будут способствовать решению целого комплекса финансовых и социальных проблем для политической и экономической стабилизации в обществе. Как заявил Президент Российской Федерации: «Национальные проекты – это ускоренное возвращение долгов собственным гражданам». Подходы для их решения должны быть серьезно пересмотрены[143].

7. В системе ипотеки жилища, жилищного ипотечного кредитования применяются десятки различных видов договоров, соглашений. Для нормального функционирования ипотеки жилища, системы жилищного ипотечного кредитования автором вносятся предложения по упорядочению некоторых из них. Так, в работе анализируются договоры кредитования и ипотеки жилища, которые практически состоят из одних обязательств залогодателя. Помимо внесения 30 процентов стоимости будущего жилища, залога жилья (под непомерные проценты и ответственность), от залогодателя требуется письменное заключение второго способа обеспечения исполнения обязательств – поручительства, страховка в пользу кредитора имущества, передаваемого в залог, от риска в одной из рекомендуемых кредитором страховых компаний и своевременного возобновления страхования до полного исполнения обязательств по настоящему договору и т.д. Отвечать по своим обязательствам перед кредитором всем своим имуществом. По договору ипотеки в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиком каких-либо обязательств по кредитному договору кредитор имеет право произвести обращение взыскания на предмет залога для удовлетворения своих требований и т.п.

Для нормального функционирования ипотеки жилища, системы жилищного ипотечного кредитования необходимы защита рядовых граждан, уменьшение затрат на оплату десятка посреднических дорогостоящих услуг. Перечисленное возможно с помощью разработки и утверждения на уровне Правительства РФ паритетных, справедливых, доступных и действенных для широкого круга лиц типовых кредитного договора, договора ипотеки, договора о долевом строительстве и др., а также положения о порядке их заключения и исполнения[144]. Проекты указанных договоров разработаны автором и содержатся в работе. Проекты не содержат указанные выше условия, а также штрафные санкции за досрочное погашение кредита. Не исключается при этом право залогодателей погасить кредит с помощью аналогичного кредита, взятого в другом банке, и т.п.