Ипотечный кредит: как получить квартиру

Процедура регистрации ипотеки жилища начинается только по заявлению залогодателя или залогодержателя после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество (ст. 29 Закона о регистрации). При государственной регистрации ипотеки указываются данные о залогодержателе, предмете ипотеки, стоимость обеспеченного ипотекой обязательства или данные о порядке и об условиях определения этой стоимости.

В соответствии с принципом внесения (обязательности) все права на недвижимость должны быть внесены в ипотечные книги (по российскому законодательству – в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Именно с внесением в такие книги законодательства многих стран (в том числе и современное российское законодательство) связывают само существование права залога недвижимого имущества. В соответствии с п. 1 ст. 2 Закона о регистрации государственная регистрация прав – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Она является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Полностью разделяю мнение В.В. Попкова о необходимости сокращения действующего месячного срока для регистрации ипотеки (п. 5 ст. 20 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ (ред. от 30.12.2004)). При месячном сроке государство само создает ситуацию, при которой либо заемщик вынужден ждать регистрации договора и, соответственно, получения кредита, либо банк-кредитор вынужден рисковать[95], выдавая кредит в расчете на то, что договор о залоге недвижимости будет зарегистрирован.

Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Наличие в нашем отечественном законодательстве действующего принципа обязательности (внесения) государственной регистрации ипотеки означает, что ипотека приобретает юридическое значение для третьих лиц лишь с момента ее государственной регистрации (п. 2 ст. 10 Закона об ипотеке). Не является исключением и ипотека в силу закона, которая также может приобрести значение для третьих лиц только с момента государственной регистрации.

При государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним одновременно с записью о собственнике недвижимого имущества делается запись об обременении имущества ипотекой в пользу банка или иной кредитной организации либо юридического лица, предоставивших кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Федеральными законами от 24 декабря 2002 г. № 179-ФЗ, от 30.12.2004 № 216-ФЗ пункт 1 ст. 77 Закона об ипотеке изложен в новой редакции. В настоящее время ипотека в силу закона возникает независимо от того, построены или приобретены жилой дом или квартиры за счет кредитных (заемных) средств «полностью либо частично».

В развитие указанной нормы Федеральный закон от 30 декабря 2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»[96] предусмотрел необходимость указывать в выписке из Единого государственного реестра прав следующие сведения: о земельном участке, на котором создается объект недвижимого имущества, в состав которого входят жилые и нежилые помещения (являющиеся предметами договоров участия в долевом строительстве); об ипотеке; наличие зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве (с перечнем объектов долевого строительства); фирменные наименования (наименования) юридических лиц – участников долевого строительства (фамилии, имена, отчества физических лиц – участников долевого строительства). При государственной регистрации договора участия в долевом строительстве также вносится запись («особые отметки») распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества. Данная запись осуществляется при возникновении на основании федерального закона залога земельного участка или залога права аренды.

Публичный характер государственной регистрации ипотеки предусмотрен и ст. 26 Закона об ипотеке. Открытость сведений имеет огромное значение для всего рынка недвижимости. Без свободы получения информации о юридическом состоянии конкретного объекта недвижимости невозможно решение субъектами рынка вопроса о целесообразности сделок по его поводу.