Ипотечный кредит: как получить квартиру

В теории гражданского права и в практике ипотечного законодательства стран с устоявшимися правовыми традициями к числу основополагающих принципов залога недвижимости, помимо обязательности (внесения), гласности (публичности), относятся принципы специальности и старшинства. В современных условиях это должно означать, что, благодаря учинению в Едином государственном реестре записи об ипотеке, в имуществе залогодателя выделяется особый объект – конкретное недвижимое имущество, специально предназначенное для удовлетворения требований кредитора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обязательства. И только благодаря этому принадлежащее залогодержателю право залога приобретает характер права на чужую вещь. По своей природе данное право носит характер преимущественного в том смысле, что заложенная недвижимость как имущественная ценность предназначена для преимущественного удовлетворения требований залогодержателя перед другими субъектами.

В соответствии с принципом старшинства внесенные в книгу залоговые права осуществляются в порядке времени их внесения. Этот принцип закреплен в ч. 2 п. 1 ст. 43 Закона об ипотеке (в ред. Федерального закона от 30.12.2004 № 216-ФЗ): «Очередность залогодержателей устанавливается на основании данных Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о моменте возникновения ипотеки…».

Уступка прав по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству) в соответствии с пунктом 1 статьи 389 Гражданского кодекса Российской Федерации должна быть совершена в той форме, в которой заключено обеспеченное ипотекой обязательство (основное обязательство).

Последующая ипотека подлежит государственной регистрации. В последующем договоре об ипотеке делаются отметки обо всех регистрационных записях о предшествующих ипотеках того же имущества. Отметка о последующей ипотеке вносится в регистрационные записи обо всех предшествующих ипотеках того же имущества.

Уступка прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству, права из которых удостоверены закладной, не допускается. При совершении такой сделки она признается ничтожной.

Благодаря наличию указанных принципов и их законодательному закреплению, при залоге недвижимости кредитор верит, как неоднократно указывалось в юридической литературе, не личности должника, а специально обособленной вещи, из стоимости которой он (кредитор) сможет в дальнейшем при неисправности должника получить удовлетворение даже в тех случаях, когда заложенная недвижимость перейдет к другому собственнику.

Принципы специальности и старшинства концентрированно выражены в самом определении договора об ипотеке, данном ч. 1 п. 1 ст. 1 Закона об ипотеке[97].

По решению регистратора прав государственная регистрация может быть отложена. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, запрашивает необходимые документы или требует устранения выявленных несоответствий (см. ст. 21 Закона об ипотеке (в ред. Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 216-ФЗ)).

Указанное приостановление регистрации возможно по решению регистратора прав не более чем на месяц. Неустранение в течение указанного срока причин, препятствующих регистрации прав, ведет к обязанности регистратора прав отказать заявителю в регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов.

Отдельным основанием для приостановления государственной регистрации ипотеки жилища до разрешения вопроса по существу являются (п. 4 ст. 21 Закона об ипотеке):

– наличие судебного спора о правах на недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки;

– наличие судебного спора по поводу обращения взыскания на недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки.

Государственная регистрация может возобновиться до окончания срока отложения в случае прекращения причин, послуживших основанием для ее отложения, в частности, после:

– получения дополнительных доказательств (сведений, документов), устраняющих сомнения регистратора в наличии оснований для государственной регистрации;

– получения сведений, подтверждающих подлинность документов или достоверность указанных в них сведений;

– представления правообладателем, стороной (сторонами) или уполномоченным лицом заявления с просьбой возобновить государственную регистрацию, ранее отложенную на основании его заявления.

Основания для отказа в государственной регистрации установлены законом, и перечень их носит исчерпывающий характер (п. 1 ст. 20 Закона о регистрации). Частные основания для отказа в государственной регистрации ипотеки указаны в ст. 21 Закона об ипотеке.