Истории успеха учеников Богатого Папы

Я приобрел три конфискованных одноквартирных дома в Пенсильвании под залог нашего собственного дома и денег от продажи акций. (Я знаю, что многие люди используют дом в качестве залога, чтобы погасить долги, купить яхту или что-нибудь еще, не относящееся к активам. Мы погасили большую часть своих долгов, и поэтому наш кредитный лимит был почти не ограничен. Контроль за долгами расширяет возможности использования заемных средств.) Во всех заключенных мной на сегодняшний день сделках цену продавца удавалось сбить примерно на 10 процентов. Вот раскладки нескольких сделок с этими домами:

Покупная цена 89 тысяч долларов

Капитал, вложенный в собственность

Первый взнос $9000

Расходы на оформление, оплаченные мной $1800

Расходы на ремонт и реконструкцию, оплаченные мной $3500

Итого $14 300

Анализ ежемесячного денежного потока

Рентный доход $1075

Ежемесячные расходы:

— Налоги (на имущество) и страховка $325

— Ремонт и эксплуатация $0

— Резерв $0

— Комиссия за управление $0

— Погашение кредита (на 30 лет под 8 %) $575

Итого $900

Чистый месячный доход $175

Прибыль на вложенный капитал

Годовой доход ($175 x 12): $2100

:

Капитал, вложенный в собственность $14 300

Прибыль на вложенный капитал: 14,6 %

На сегодняшний день эта собственность оценивается в 123 тысячи долларов.

Покупная цена 120 тысяч долларов

Капитал, вложенный в собственность

Первый взнос $12 000

Расходы на оформление, оплаченные мной $2400

Расходы на ремонт и реконструкцию, оплаченные мной $1200

Итого $15 600

Анализ ежемесячного денежного потока

Рентный доход $1450

Ежемесячные расходы:

— Налоги (на имущество) и страховка $432

— Ремонт и эксплуатация $0

— Резерв $0

— Комиссия за управление $0

— Погашение кредита (на 30 лет под 8 %) $807

Итого $1239

Чистый месячный доход $211

Прибыль на вложенный капитал

Годовой доход ($211 x 12): $2532

:

Капитал, вложенный в собственность $15 600

Прибыль на вложенный капитал: 16,2 %

На сегодняшний день эта собственность оценивается в 156 тысяч долларов.

Признаюсь, я тоже делал ошибки. Они были связаны главным образом с отклонением от бизнес-плана. Один из объектов, одноквартирный дом, до которого было несколько часов езды, оказался настоящей развалюхой. Пользоваться можно было только кухней — и то если крепко зажмурить глаза, чтобы не видеть насквозь проржавевших металлических шкафчиков. Я рассчитывал купить его за 40 тысяч долларов и продать за 60 тысяч долларов. Однако этот фантастический сценарий имел мало общего с реальностью, потому что я игнорировал фактор рынка. Мне следовало сразу же продать его за 45 тысяч долларов, но я этого не сделал.

Через год на кухню по-прежнему было больно смотреть, а дом все еще оставался моим. Потратив три месяца и 5 тысяч долларов на ремонт кухни и ванной, я все-таки продал его за 72 тысячи долларов. Но так как я продержал его слишком долго, то налоги на недвижимость «сожрали» столько денег, что мне еле-еле удалось вернуть свои вложения.

Однако мир недвижимости очень великодушен; он всегда готов предоставить вам еще один шанс.

Новый подход

Осенью 2001 года я подал заявление на увольнение из «QVC», чтобы радикальным образом изменить свою карьеру. Уверенность, которую я обрел, покупая недвижимость, помогла мне устроиться в крупнейшую риэлтерскую фирму страны. В качестве брокера по недвижимости я теперь заключаю многомиллионные сделки для индивидуальных клиентов и компаний. Самое интересное заключается в том, что меня взяли на работу, несмотря на отсутствие специального образования, так как я продемонстрировал отличное знание инвестиционного рынка и профессиональное понимание инвестиционной политики.

Честно говоря, все мои знакомые, за исключением Сью, посчитали меня сумасшедшим. Как я мог бросить такое теплое место ради того, чтобы работать на себя, причем не где-нибудь, а в сфере недвижимости? Мне было трудно объяснить, что прежняя работа потеряла для меня всякий интерес. В конце концов, какая разница, где мне сидеть и смотреть на экран монитора?

Но ведь я, напоминали мне пессимисты, уже пробовал сунуться в бизнесмены, и у меня ничего не вышло. Они свято верили в то, что самый верный способ обеспечения финансовой безопасности — это инвестиции в фондовый рынок.

В этом я был с ними не согласен! Мои прошлые попытки открыть свое дело провалились, так как то, что я считал бизнесом, оказалось работой. Я начинал в I998 году провайдером интернет-услуг и потерпел фиаско, потому что не смог наладить систему для решения коммерческих задач. Фактически я работал программистом по совместительству, то есть был свободным специалистом, но никак не владельцем предприятия.