Также совершенствуются орудия труда, увеличивается тягловая сила упряжки с лошадьми, особенно к северу от Луары, где, в отличие от юга, почва легче поддается сохе. Жесткий хомут, надетый на лошадь, и фронтальное ярмо для быков позволили запрягать животных друг за другом; ремесленник стал производить железные лемехи, подковы для лошадей; в скором времени главным человеком в деревне становится кузнец: согласно Р. Фоссье, в 1110 г. в Пикардии не было ни одного кузнеца, а уже в XII и XIII столетиях в ней насчитывалось более 125 представителей этой профессии. Но, хотя земля теперь «хорошо обрабатывается», урожаи почти не возросли, трехполье появилось только на севере страны, главным образом в богатых общинах или в крупных землевладениях. Характер освоения новых земель, экономический подъем различаются по своим особенностям, в зависимости от того, кто является их субъектом — Церковь, сеньоры или крестьянские общины; причем последние могли стать источником этих процессов раньше всех.
Увеличение числа поселков и городов описано в «Монашестве Гильома» как одна из характерных особенностей экономического подъема XII столетия. Сначала это явление (рост числа городов) приписывают возобновлению большой средиземноморской торговли, так или иначе связанной с Крестовыми походами; движущей силой этой торговли являются крупные итальянские города — Венеция, Пиза, Генуя. Другой полюс оживленного товарообмена складывается в городах таких регионов, как Фландрия и Эно: это Брюгге, Гент, Юи, Аррас. В то время как в этих городах развитие получает ремесленное производство, изготовление меди и латуни и сукноделие (благодаря шерсти, получаемой из Англии), города Италии специализируются прежде всего на торговле восточными товарами.
Во Франции первый тип городов связан с формированием торговой оси Италия — Фландрия. К ней относятся ярмарки Шампани и четыре города этого региона: Провен, Барсюр-Об, Ланьи и в особенности Труа, который стал «счастливым случаем для Франции», говоря словами Ф. Броделя. Обязана ли Шампань своими торговыми успехами деятельности графов Шампанских, которые обеспечивали купцам гарантии и привилегии? Ярмарка в Ланди близ аббатства Сен-Дени, в Монпелье и т. д. также развиваются в условиях товарообмена. Возможно ли, что, оказывая покровительство ярмаркам, сеньоры хотели отвлечь товарные потоки от епископских городов Реймса и Шалона? Как бы там ни было, возникновение многих других городов, которые по сравнению с городами Фландрии, Италии или же с Парижем были очень малы и в раннее Средневековье представляли собой настоящие «пустые ракушки», связано с подъемом окрестных деревень, откуда прибывает большая часть жителей. Экономический уклад в этих городах формируется исходя из тех или иных феодальных условий, в зависимости от того, подчиняются ли они сеньору или епископу. Особенно это характерно для городов Южной Франции.
С таким положением вещей все реже и реже соглашаются жители городов — «буржуа»: ремесленники и торговцы, рабочие и все те, кто входит в разнообразные товарищества, корпорации и братства, гильдии, ганзы, союзы. Наиболее решительны в этом деле коммуны. «Коммуна! Омерзительное слово!» — восклицает аббат-дворянин Гвиберт Ножанский. Коммуны делают все, чтобы освободить город от подчинения феодалу. Знаменитым стало восстание 1112 г. в городе Лан, направленное против его сеньора — епископа Годри: буржуа и простолюдины штурмом взяли епископский дворец, перебили его защитников и казнили епископа, который пытался спрятаться в бочке. В ответ по указу короля Людовика VI Толстого (1108–1138) королевская армия в том же году овладела городом, солдаты разграбили его и перебили множество жителей. Но чаще всего в таких конфликтах стороны достигают компромисса, и первым примером в этом смысле является Хартия вольностей города Лоррис, ставшая образцом для многочисленных городков королевства. Согласно условиям этой хартии, выданной Людовиком VII в 1155 г., каждое объединение обладает большей или меньшей степенью свободы… Вскоре таким же образом начинают выделяться вольные города, где власть распределялась между сеньором и горожанами; правда, все вопросы жизни горожан, которые не уточняются в хартии, продолжают регулироваться старым уставом. Наряду с хартиями, условия которых различаются между собой, коммуны располагают отныне автономными провинциальными органами управления, созданными в некоторой степени на основе принципов патриархата, во главе которых стоит мэр. Но город редко можно назвать свободным; он почти не бывает таким, даже обладая институтом консулата, когда городом в общих интересах управляет коллегия. Желая вырваться за рамки феодальной системы и представить себя в качестве эдакого носителя народного права, «буржуазия» начинает утверждаться как социальная группа.
Нет ни одного города, ни одного селения, где не существовало бы своего храма — церкви либо собора. Поразителен тот факт, что начиная со второй трети XII в. Франция — равно как и другие регионы Западной Европы — покрывается соборами.