Доход с земель, на которых церковь вела хозяйство, не мог, конечно, быть велик. В 715 г . для поддержания огня в светильниках базилики Св. Петра Григорий II назначил доход с 48 имений, простиравшихся до Ананьи и занимавшихся сбором плодов с оливковых деревьев. Имения отдавались в аренду знатным римлянам, но, по всей вероятности, за очень небольшую плату. Так Захария предоставил в аренду графу (comes) Филикарию massa Pelagiana в Лабиканском патримонии и римлянину Христофору massa Gallorum и Appiana. К этой последней принадлежал также и Древний город Габии, спустившийся на степень fundus, хотя по его имени все еще назывался епископ.
3. Стефан II. — Айстульф овладевает Равенной, 751 г. — Стефан просит помощи у императора и затем у Пипина. — Он отправляется в землю франков. — Помазание Пипина и его сто сыновей на царство, 754 г. — Оборонительный договор с Пипином в Киерси. — Возведение Пипина в сан патриция римлян
В преемники Захарии был избран священник Стефан, но он умер три дня спустя после своего избрания, и на святой престол 25 марта 752 г. вступил римлянин Стефан II. В правление этого замечательного человека для Рима наступила новая эпоха. Незадолго перед этим королю Айстульфу удалось достигнуть того, к чему тщетно стремились его предшественники. Местопребывание византийского правительства в Италии оказалось в его руках, и уже 4 июля 751 г. он мог издать свой королевский декрет, находясь во дворце завоеванной им Равенны. Последнему из экзархов, Евтихию, были выделены Феррара и другие области, подчиненные лангобардам; таким образом правлению греческих сатрапов, просуществовавшему два сто. летая, был положен конец навсегда. Это упразднение повлекло за собой важные последствия, так как теперь надлежало решить вопрос, будет или нет король лангобардов государем Италии. Немедленно после покорения Равенны Айстульф направился на юг, чтобы овладеть Римом, римским герцогством и всеми другими византийскими провинциями, на которые он теперь предъявлял притязания как преемник экзарха и императора. Стефану удалось, однако, через посольство удержать Айстульфа от этого похода (752 г.). Король уступил и даже заключил с римским герцогством мир на 20 лет; но четыре месяца спустя король переменил свое решение: он потребовал ежегодной дани в один золотой солид с каждого римлянина и затем объявил, что намерен присоединить Рим к своему королевству.
В ответ на эту угрозу папа отправил к Айстульфу аббатов самых знаменитых в то время бенедиктинских монастырей Италии Монте-Касино и S.-Vincenzo при р. Вультурне. Послы не были приняты; им было велено вернуться назад и не показываться папе. Тем временем император добивался возвращения отнятого у него экзархата, но не с оружием в руках, а письмами, которые его полномочный посол доставил папе и королю лангобардов. Стефан направил этого посла в сопровождении своего собственного брата Павла к Айстульфу, но, как можно было предвидеть, и это посольство оказалось безуспешным. Опасность становилась серьезной, и папа обратился тогда с призывом к бессильному императору, своему верховному государю, прося его спасти Рим и Италию от врага оружием, так как Айстульф требовал безусловного подчинения и угрожал уничтожить всех римлян до одного в том случае, если он будет вынужден взять город приступом.
В это трудное время Стефан так же, как некогда Григорий Великий, говорил народу проповеди, стараясь поднять религиозное чувство народа и пробудить в нем патриотизм. Была устроена процессия к S.-Maria Maggiore, и папа сам шел во главе ее, неся на своих плечах «нерукотворный» образ Спасителя. К кресту, который несли в процессии, был прикреплен текст мирного договора с Айстульфом, свидетельствовавший перед Богом и людьми о том, что король совершил клятвопреступление. Стефан, однако, не удовольствовался одними процессиями; еще раньше, чем Константин дал какой-либо ответ его послам, он убедился, что греческий император лишен возможности силой оружия вернуть себе то, что было приобретено Юстинианом. Течение исторических событий в Европе с неудержимой силой направилось в сторону Запада, к полным жизненных сил германским народам; византийцы были поглощены своими догматическими пререканиями и нескончаемыми войнами с славянами и магометанами, и Рим из рук греков перешел в руки франков.