При ближайших преемниках Пелагия I лангобарды заняли равнину р. По и там обосновались. За исключением Равенны, лангобарды овладели всеми землями севернее Рима. Южнее его они образовали в 573 г. самостоятельные герцогства Сполето и Беневент. Рим оказался почти отрезанным от остальных частей Италии, и в нем свирепствовал голод. Константинополь, занятый войной с Персией, не оказывал помощи Риму. В это время на папский престол был избран Пелагий II (579–590), пытавшийся вступить в переговоры с франкским королем для борьбы с арианами-лангобардами. Союз этот особенно одобрял император Маврикий (582–602), и хотя франкскому королю Хильдеберту II в 584 г. удалось несколько облегчить тяжелое положение Северной Италии, но лангобарды все же продвигались вперед. Тогда римский папа изменил позицию и склонился к мирным переговорам с лангобардами, в то время как императорская власть из Константинополя требовала решительной борьбы с «проклятыми арианскими пришельцами», будучи не в состоянии послать на помощь Италии ни одного солдата.
Растущие политические претензии папства имели в своей основе все более укреплявшуюся материальную базу в. виде значительных земельных владений, становившихся церковной собственностью. Под высокую руку папы спешили стать те, кто хотел купить себе за земную мзду вечное блаженство на небе. Римская епископия вскоре сосредоточила в своих руках богатейшие земли в разных частях Италии, в особенности в окрестностях Рима и на острове Сицилия.
Но не только Италия одаривала папу своими богатствами; ее примеру следовали Галлия, Далмация и даже далекие Африка и Азия. Дарители, однако, искали не только «небесного спасения», но и земного у того, кто являлся «заместителем Христа». Благодаря своему влиянию и богатству папа мог оказывать помощь тем, кто отдавал ему свою землю, защищать их от чрезвычайных налоговых притеснений императорских чиновников.
Это «покровительство» выражалось, в частности, в том, что попавший в нужду или страдавший от налоговых, военных и других тягот крестьянин обращался за помощью к церкви и за полученную «помощь» должен был превратить свой участок земли как бы в арендованный у церкви участок, с которого отныне он ей платил ежегодно определенную сумму деньгами или продуктами. После смерти крестьянина этот участок земли переходил в руки церкви. Она могла сдавать наследникам крестьянина в аренду «свой» участок. Покровительствуемый церковью крестьянин назывался прекаристом (от латинского слова praeces — «просьба»), он «держал» эту землю на «прекарном» праве. Развитие феодального общества, поглощавшее мелкого крестьянина, толкало его в объятия церкви, и прекаристы стали все растущей прослойкой в раннем средневековье. Сама церковь распоряжалась огромными землями, сажала прекаристов на свои участки и проявляла большую инициативу в деле «оказания помощи беднякам», поскольку ее земельные доходы целиком зависели от обработки этих земель теми же бедняками.
Многочисленные земельные участки, поступавшие в распоряжение папы, объединились в папскую вотчину (patrimonium), большая часть которой находилась на острове Сицилия. Сицилийская вотчина насчитывала 400 крупных земельных участков, которые в свою очередь состояли из более или менее значительного количества мелких хозяйств.
Сложный управленческий адварат папских вотчин состоял почти исключительно, в особенности в своей верхушке, из лиц духовного звания, возглавляемых ректором, зачастую занимавшим одновременно и какую-либо епископскую кафедру. Постепенно из управленческого аппарата были окончательно вытеснены светские лица, и клирики (духовные лица) разных степеней стали не только ведать вотчинными делами, но и наблюдать за жизнью отдельных епископств и дерквей.
Находясь в прямой зависимости от папского назначения, эти лица являлись орудием римского епископа и, организуя папские вотчины, укрепляли вместе с тем власть и значение папы во всем христианском мире. И чем богаче становился Рим, тем больше разбухал его управленческий аппарат, тем шире становилось влияние папы, благодаря находившимся на его службе клирикам, жизненно заинтересованным в материальном могуществе наместника апостольского престола. Эта материальная заинтересованность укрепляла веру в истинность и святость всего, что исходило от Рима, и толкование в вопросах веры, одобряемое папой, получало силу канонического закона. Так папские чиновники становились пропагандистами гегемонии римского епископа, его верховенства, «примата папы».
Папские вотчины обрабатывались крестьянами, в огромном большинстве принадлежавшими к «вечным» полусвободным арендаторам, так называемыми колонами, которые несли натуральные повинности и исполняли барщинные работы. Общая тенденция папского хозяйства сводилась к тому, чтобы избегать посредничества крупных арендаторов и вести обработку земель с помощью этих колонов, а также мелких арендаторов, которые по условиям работы мало чем отличались от колонов. Доля их платежей «навсегда» была зафиксирована папой Григорием I (590–604).