Избранные труды по гражданскому праву

Среди вещных прав других лиц на жилище прежде всего назовем права участника кондоминиума. «Кондоминиум» – это новое понятие в гражданском праве. Прежде данный термин применялся для обозначения совместного господства на один объект, обычно – осуществления двумя или более государствами власти на данной территории. В последние годы кондоминиум вошел в систему гражданско-правовых понятий как разновидность собственности нескольких субъектов на один комплексный объект недвижимости.

Закон определяет кондоминиум как особую форму собственности на недвижимость, при которой отдельные жилища находятся в раздельной индивидуальной собственности участников, а общее имущество принадлежит им на праве общей долевой собственности (ст. 2 Жилищного закона).

Приведенное выше определение кондоминиума дается жилищным законодательством. Но как общее понятие кондоминиум уже предусматривается ст. 209 Гражданского кодекса Республики Казахстан. Нормы о кондоминиуме содержатся и в земельном законодательстве.

Кондоминиумом следует признать также форму собственности на нежилое здание, принадлежащее нескольким собственникам (владельцам офисов, магазинов, предприятий бытовых услуг и т. п.).

Попытаемся дать более развернутую характеристику кондоминиума.

Во-первых, кондоминиум – это особая форма собственности, характеризуемая сложным объектом, составляющим единый имущественный комплекс. Кондоминиум нельзя смешивать, как это иногда делается, с объединением лиц, которым принадлежит данный имущественный комплекс на праве собственности. Объединение собственников может приобретать различные организационно-правовые формы (см. об этом параграф 2 настоящей главы) – группа индивидуально действующих собственников, простое товарищество, кооператив, кооператив собственников квартир (КСК) и т. п. Это имеет значение для методов управления кондоминиумом в интересах собственников, но отнюдь не для характеристики самого кондоминиума, существующего только в качестве сложного, но единого объекта, одни части которого принадлежат раздельно каждому из собственников, а другие – всем собственникам сообща.

В литературе, однако, и даже в законодательных актах эти понятия нередко смешиваются.[100]

Смешение содержится и в Законе Республики Кыргызстан «О товариществах собственников жилья (кондоминиумах)» от 28 октября 1997 г.

Такое же смешение допускалось в прошлом и в российском законодательстве (см. статью 1 Закона «Об основах федеральной жилищной политики» (ВВС РФ, 1993. № 3. Ст. 99); Временное положение о кондоминиуме, утвержденное Указом Президента Российской Федерации от 23 декабря 1993 (САПП, 1993. № 52. Ст. 5079).

В Законе Российской Федерации от 26 июля 1996 г. «О товариществах собственников жилья», а также в статьях 290–291 ГК РФ эти понятия четко разделяются. Разделение проводится и в современной российской литературе.

Во-вторых, своей индивидуальной собственностью, входящей в состав кондоминиума, его участник вправе свободно, по собственному усмотрению, распоряжаться, без необходимости получить согласие других участников либо органов, управляющих кондоминиумом. Разумеется, не нарушая общих пределов, установленных законодательством для осуществления права собственности. При соблюдении этих требований собственник вправе использовать свою квартиру и по нежилому назначению (п. 2 ст. 18 Закона).

В-третьих, остальное имущество, входящее в состав кондоминиума, относится к общей долевой собственности всех участников кондоминиума, т. е. всех собственников раздельных частей кондоминиального имущества. Но их доли пространственно не выделены и выражаются в форме части единицы (или в процентах), принадлежащей каждому участнику. Размер доли при отсутствии иного соглашения собственников устанавливается как отношение размера полезной площади жилого или нежилого помещения, находящегося в раздельной индивидуальной собственности данного участника, к размеру общей полезной площади всего дома. В случае, если помещения пристраиваются к объекту кондоминиума или отделяются от него, размеры долей в общем имуществе пересчитываются.

В отличие от прав участника общей долевой собственности, предусмотренных ст. 212 и 218 Гражданского кодекса, участник кондоминиума не имеет права ни самостоятельно распоряжаться своей долей в кондоминиуме, ни требовать ее выдела из общего имущества.[101]

Таким образом, это так называемая идеальная доля в имуществе, главное назначение которой определить размер участия каждого собственника в расходах по содержанию общего имущества.