Избранные труды по гражданскому праву

Общее имущество находится в распоряжении и в общем пользовании участников кондоминиума. Общее имущество имеет сугубо подсобное назначение – обеспечивать нормальную эксплуатацию жилого дома. К такому имуществу относятся: лестницы, подъезды, подвал, чердак, крыша, лифт, внеквартирные сети коммунального обслуживания и т. п. Закон включает в состав общего имущества земельный придомовой участок, независимо от того, принадлежит он участникам кондоминиума на праве собственности или праве постоянного землепользования. Земельный участок является неделимым, как и все общее имущество.[102]

В-четвертых, индивидуальная собственность участника кондоминиума и его доля в общем имуществе связаны неразделимой общностью юридической судьбы. Нельзя ни продать, ни купить квартиру, принадлежащую участнику кондоминиума, не продавая и не покупая при этом полную долю такого участника в общей собственности. Нельзя также переуступить кому-либо право на часть доли или на полную долю в общей собственности кондоминиума, не переуступая при этом право на помещение, находящееся в индивидуальной собственности данного участника кондоминиума. Если участник кондоминиума распоряжается частью такого помещения, например, продает ее, то к покупателю переходит соразмерная часть доли в общем имуществе.

В-пятых, наконец, все участники кондоминиума, независимо от размера принадлежащей им доли в общем имуществе, имеют равное право пользоваться таким имуществом. Порядок пользования может складываться без каких-либо решений по этому вопросу, если такой порядок не вызывает возражений у кого-либо из участников. Порядок может определяться или изменяться соглашением участников либо решением органа управления кондоминиумом.

Право пользования общим имуществом кондоминиума принадлежит всем участникам в силу одного того факта, что все они являются собственниками отдельных помещений кондоминиума. Это право не требует никаких подтверждений, решений или особых регистраций. Решения могут влиять на порядок осуществления права, но не на его существование. Такое право пользования является бессрочным, как и право индивидуальной собственности на помещение. Напротив, лица, не имеющие права индивидуальной собственности хотя бы на одно помещение кондоминиума, не могут иметь непосредственного права пользоваться предметами общей собственности. Они вправе приобретать право пользования, но производное – по решению или разрешению участников кондоминиума либо органов управления кондоминиумом.

В порядке осуществления права общей собственности участники кондоминиума или орган, управляющий кондоминиумом, могут передать отдельным участникам часть общего имущества ограниченного пользования (например, земельный участок под индивидуальный гараж). Условия пользования определяются решением о передаче. Право ограниченного пользования непередаваемо и неотчуждаемо.

В жилом доме помимо жилых помещений могут быть нежилые помещения, также находящиеся в индивидуальной собственности (магазины, парикмахерские, конторы и т. д.). Их собственники также являются участниками кондоминиума, занимая правовое положение в кондоминиальных отношениях, аналогичное положению собственников жилых помещений. Некоторые особенности предусмотрены ст. 37 Жилищного закона.

Если в одном жилом помещении (в одной квартире) проживают два или несколько собственников, а также если одно нежилое помещение принадлежит нескольким собственникам, они все вместе рассматриваются как один участник кондоминиума (ст. 33 Закона).

Таковы характерные черты данного вида (данной формы) общей собственности. Из ее особенностей вытекает важный практический вывод: никто из лиц, не входящих в состав собственников помещений, не может иметь права на долю в общей собственности, а значит, не вправе распоряжаться ею.

Между тем на пройденном уже этапе приватизации государственного жилищного фонда местные исполнительные органы, оформив на жильцов право собственности на занимаемые ими квартиры, все остальное имущество дома, всю инфраструктуру жилого здания считали своим имуществом и распоряжались им по своему усмотрению: сдавали в аренду, а иногда и продавали подъезды, подвалы, подсобные помещения дома, не получая на это согласия собственников квартир и не передавая вырученные деньги в распоряжение этих собственников.

Такие действия и ранее являлись незаконными. Сегодня же они прямо запрещены. Статьи 2 и 31 Закона говорят, что все внеквартирное имущество дома принадлежит собственникам квартир на праве общей собственности, следовательно, никто другой не вправе ни распоряжаться общим имуществом, ни присваивать полученные за счет такого имущества доходы.