Избранные труды по гражданскому праву

Серьезное изменение законодательства было произведено ст. 101 Жилищного кодекса Республики Казахстан от 1 июля 1992 г. Пункт 2 названной статьи установил, что член кооператива, выбывающий из него, может указать лицо, которому он желает передать права и обязанности члена кооператива. Такое лицо приобретает преимущественное право вступления в кооператив. Разумеется, в состав передаваемых прав входило и право на кооперативное жилище.

Новый Закон от 16 апреля 1997 г., по существу, повторил это правило (п. 2 ст. 60).

Передача права на кооперативную квартиру не зависит от воли и согласия тех членов семьи, которые остаются проживать в жилом помещении. Исключение составляет лишь член семьи, который имеет право на часть паенакоплений, но он, как выше уже говорилось, вообще имеет все имущественные права члена кооператива.

Ко второй группе оснований прекращения членства в кооперативе можно отнести объективные обстоятельства: непригодность помещения для дальнейшего использования и смерть члена кооператива.

Статья 59 Закона буквально говорит, что непригодность помещения для дальнейшего использования может прекратить членство в кооперативе, если она вызвана стихийным бедствием, пожаром, аварийным состоянием или другими чрезвычайными обстоятельствами. Мы полагаем, что этот текст подлежит расширительному толкованию.

Невозможность использования жилища по назначению – его разрушение или полное уничтожение – означает ликвидацию объекта права, а значит, прекращение права на этот объект независимо от того, вызвано оно чрезвычайными обстоятельствами или иными, не чрезвычайными причинами, в том числе – небрежностью самого члена кооператива, членов его семьи или третьих лиц. Можно спорить о том, кого привлечь к ответственности за разрушение жилища, с кого требовать возмещения ущерба. Но такие требования, даже будучи удовлетворенными, сами по себе не восстанавливают жилище, а значит и права на него.

Напротив, восстановление жилища, ранее находившегося в состоянии невозможности использования, может также привести к восстановлению вещного права на кооперативную квартиру.

К основанию непригодности квартиры для проживания вплотную примыкает такое основание, как принудительный выкуп придомового земельного участка вследствие необходимости его использования для государственных надобностей. Но данное основание ввиду общего правила предусмотрено не жилищным, а земельным законодательством (подпункт 2 п. 2 ст. 60 Указа Президента Республики Казахстан, имеющего силу Закона, от 22 декабря 1995 г. «О земле»).

Если стороны не договорятся об условиях выкупа, то он может быть произведен по условиям, определенным судом.

Полагаем, что цена выкупаемого участка должна компенсировать все потери кооператива (а значит, и членов кооператива), связанные с необходимостью передачи участка государству, вплоть до возмещения стоимости постройки или покупки нового дома (см. ст. 63–67 Указа «О земле»).

Членство в кооперативе прекращается смертью члена кооператива, прекращается, следовательно, и право умершего на кооперативную квартиру. Закон о жилищных отношениях, в отличие от ранее действовавшего Жилищного кодекса, не устанавливает, к кому может перейти квартира умершего. Нужно поэтому считать, что здесь применимы общие правила наследственного правопреемства. Более конкретно это означает, что квартира может перейти:

а) к наследнику по завещанию, каковым может быть любое лицо, указанное наследодателем, в том числе – и не член его семьи, в том числе – лицо, не проживавшее в квартире. Такой логический вывод можно сделать из правила п. 2 ст. 60 Жилищного закона. Поскольку этот пункт предусматривает право члена кооператива при жизни передать право на квартиру любому лицу, в том числе и постороннему, ранее там не проживавшему, нет оснований для запрета свободно распоряжаться правом не квартиру на случай смерти, т. е. в завещании. Но члены семьи умершего, проживавшие в квартире вместе с ним, сохраняют свои права;