Избранные труды по гражданскому праву

б) к наследникам по закону. При отсутствии завещания право на квартиру переходит к наследникам в порядке установленной очередности. Но здесь наследственная ситуация осложняется, по нашему мнению, тем, что право члена кооператива носит в значительной степени личный характер, так как квартира предоставлялась для личного проживания, конечно, проживания вместе с семьей. Поэтому к наследнику умершего члена кооператива, проживавшему вместе с ним в кооперативной квартире, переходит и право на паенакопления, и право на квартиру при условии, конечно, вступления наследника в кооператив. Наследник же, не проживавший вместе с умершим членом кооператива, должен получить в порядке наследования паенакопления умершего. Оставшийся же проживать в квартире член семьи умершего, даже не входящий в круг лиц, призванных к наследству, сохраняет свои права на жилище и сохраняет преимущество вступления в кооператив, но обязан выплатить сумму паенакоплений живущим отдельно наследникам умершего, призванным к наследству. Более четко этот порядок был определен ст. 103 Жилищного кодекса Республики Казахстан 1992 г.

Третья группа оснований прекращения членства в кооперативе охватывается понятием исключения из кооператива. Такие основания перечислены ст. 61 Закона. Они сводятся к грубо неправомерному поведению члена кооператива, связанному с использованием квартиры. Данные основания достаточно полно уже освещались в юридической литературе применительно к выселению нанимателей без предоставления другого жилого помещения.

Но есть и еще одно основание, свойственное только кооперативным жилищным отношениям, – исключение из кооператива по причинам, предусмотренным его уставом. Введение такого основания вполне оправданно, так как кооперативы живут исключительно за счет средств своих членов. За этот же счет обеспечивается содержание в надлежащем состоянии жилых домов и других связанных с ними объектов. В кооперативе действует закон: если необходимо оплатить общие затраты, а некоторые члены кооператива уклоняются от участия в сборе нужных денежных сумм, то недостающую часть так или иначе покрывают другие члены кооператива. Неплательщик живет за счет своих соседей. Поэтому наиболее часто в устав кооператива вносится такое основание выселения, как неисполнение (грубое, неоднократное, продолжающееся и т. п.) членом кооператива своих обязательств перед кооперативом, преимущественно – денежных обязательств. В устав могут быть внесены и другие основания исключения, в частности, выезд, направленный на фактическое прекращение проживания члена кооператива в предоставленном ему жилище.

Прекращение права на жилище в связи с принудительным исключением из кооператива ведет к передаче такого права другим лицам, которых можно выстроить по цепочке приоритетов: член семьи, имеющий право на часть паенакоплений, другой член семьи, постоянно проживавший в квартире, другой член кооператива, желающий улучшить свои жилищные условия, иное лицо.

Прекращение жилищного права вследствие выхода из кооператива или исключения из него однородны по своим конечным юридическим последствиям – право прекращается у его обладателя и переходит к другому лицу. Но в первом случае (выход) обладатель права сам добровольно передает его другому лицу, во втором же случае прекращение права является принудительным, и правопреемник определяется непосредственно законом или по уполномочию закона.

Нетрудно заметить, что именно в этом положение члена жилищного кооператива отличается от положения члена кооператива собственников квартир. Член ЖК может быть выселен из квартиры при нарушении закона или устава кооператива; член КСК может быть выселен лишь в случаях, специально законом предусмотренных для принудительного прекращения права собственности.

Специально следует отметить последствия такого юридического факта, как внесение членом жилищного (жилищно-строительного) кооператива всей суммы паевого взноса за жилое помещение. Согласно подпункту 5 ст. 12 Закона это ведет к преобразованию жилищного вещного права члена кооператива в право собственности на занимаемое жилище. Данное правило вытекает также из п. 4 ст. 235 Гражданского кодекса Республики Казахстан. Оно и прежде содержалось в ряде предшествовавших законодательных актов (см. п. 2 ст. 51 Основ гражданского законодательства, п. 2 ст. 9 Закона Республики Казахстан «О собственности», подпункт 5 ст. 100 Жилищного кодекса Республики Казахстан от 1 июля 1992 г.).

Для правильного применения этого важного предписания закона следует ответить минимум на два вопроса: 1) в какой момент у члена кооператива возникает право собственности на свою квартиру; 2) ведет ли этот юридический факт (полная оплата паевого взноса) к прекращению членства в кооперативе.