Избранные труды по гражданскому праву

В случаях, когда стороны не определили взаимным соглашением какие-либо условия, и они прямо не вытекают из текста Закона о жилищных отношениях, возможно применение общих норм об условиях договора аренды, например, о распределении между сторонами обязанностей по ремонту жилого помещения, о судьбе улучшений имущества, произведенных нанимателем.

Квартиры всех категорий частного жилищного фонда не подлежат приватизации. Возможна лишь продажа квартир нанимателям, которые там проживают, на условиях, согласованных продавцом и покупателем. Это специально следует отметить потому, что в недалеком прошлом ставился вопрос и даже выдвигались требования о приватизации квартир в домах, принадлежащих Союзу писателей, Центросоюзу и некоторым другим негосударственным организациям, которые являлись частными собственниками своего имущества.

Рассмотрим, в чем же различие между правом нанимателя доходной квартиры и квартиры, в которой постоянно проживает также и собственник.

Сдача внаем доходных квартир является предпринимательской деятельностью, требующей более четкой защиты правомерных интересов потребителей, к каковым следует отнести нанимателей квартир. И подобные интересы защищаются законом императивным образом: нанимателю должно предоставляться пригодное для проживания, т. е. отвечающее обязательным строительным, санитарным, противопожарным и иным обязательным требованиям, и отдельное жилое помещение. Нельзя предоставлять часть комнаты либо одну из смежных комнат (ст. 24 Жилищного закона).

Закон признает также право нанимателя вселять в помещение членов семьи, поднанимателей и временных жильцов; на краткий период (до 6 месяцев) выезжать из помещения. Член семьи нанимателя, проживающий вместе с ним, приобретает такое же право пользования жилым помещением. При переходе права собственности на жилище к другому лицу договор найма сохраняет силу для нового собственника (п. 8 ст. 24 Закона). Но эти положения установлены диспозитивными нормами Закона и могут по договору сторон быть изменены или вообще лишены юридической силы.

Права нанимателя, живущего в квартире собственника, защищены значительно слабее. Предоставляться может не только отдельное помещение, но также смежная комната или часть комнаты (ст. 25 Закона). Для вселения других лиц, в том числе членов семьи, требуется согласие собственника. Соответственно без согласия собственника нельзя сохранить право на жилое помещение ни при временном выезде в другую местность, ни при переходе права собственности на жилище к другому лицу.

Как видим, – существенно различный подход.

Если стороны по рассмотренным элементам взаимоотношений ничего в договоре не установили, то наниматель доходной квартиры во многом защищен законом, а наниматель, живущий в квартире собственника, в значительной степени лишен такой защиты.

Интересно проследить различие оснований и порядка прекращения договора собственника жилища-наймодателя с названными выше нанимателями.

Общее положение – действие договора прекращается при истечении указанного в договоре срока или наступлении иного, указанного в договоре обстоятельства (ст. 24 Жилищного закона). Для нанимателя, живущего в квартире собственника, такое положение прямо в Законе не установлено, но оно вытекает из логики текста ст. 26 в части прекращения договора найма и из общего понимания истечения срока договора. Одинаковыми в основных чертах остаются общие основания принудительного расторжения договора, императивно установленные законом для найма жилого помещения и в государственном, и в частном жилищных фондах, или при несоблюдении нанимателем условий договора. Но возможности прекращения договора, заключенного без указания срока, или по истечении срока, или досрочного расторжения договора, порядок и последствия такого прекращения или расторжения, установленные законодательством только для найма жилых помещений в частном жилище, для двух видов нанимателей существенно различны.

К нанимателям доходных квартир вполне применимо общее правило, установленное п. 4 ст. 86 Основ гражданского законодательства для договора аренды, о том, что продолжение пользования помещением с согласия наймодателя после истечения срока договора означает сохранение юридической силы договора, и в дальнейшем к нему должны применяться нормы о расторжении договора, заключенного без указания срока действия.

На нанимателей же, живущих в квартирах собственников, это правило не распространяется в силу п. 3 ст. 25 Закона.

Договор, не предусматривающий срока действия, может быть во всякое время принудительно расторгнут по требованию наймодателя доходной квартиры при предупреждении об этом нанимателя не менее, чем за 3 месяца. При досрочном расторжении договора нанимателем он должен предупредить об этом наймодателя не менее, чем за месяц либо уплатить за этот месяц, установленную договором плату.