Избранные труды по гражданскому праву

В-третьих, постоянно проживающие вместе с нанимателем члены его семьи также наделяются правами и обязанностями нанимателя жилого помещения.

При отсутствии названных отличительных признаков на аренду помещения не может распространяться действие правовых норм, устанавливающих особенности договора найма жилого помещения»; утрата хотя бы одного из указанных признаков уже действующим договором найма жилого помещения преобразует его в обычный договор имущественного найма.

В общее понятие договора найма жилища законодательство включает наем помещения: а) из государственного жилищного фонда; б) из частного жилищного фонда (ст. 3 Закона о жилищных отношениях). Поскольку эти договоры заметно различаются по своему правовому содержанию, они будут рассматриваться раздельно. Основное различие проявляется в том, что условия предоставления жилища, права и обязанности сторон договора найма жилища, основания изменения и расторжения договора найма жилища в домах государственного жилищного фонда устанавливаются жилищным законодательством (п. 2 ст. 602 ГК), а условия найма жилища в домах частного жилищного фонда определяются в основном соглашением сторон (ст. 603 ГК).

§ 2. Договор найма жилища в домах государственного жилищного фонда

Статья 602 ГК устанавливает, что государственное жилище предоставляется на основании решения местного исполнительного органа. Закон не предусматривает выдачу лицу, которому предоставляется государственное жилище, специального документа, каковым в прошлом был жилищный ордер.

Порядок предоставления устанавливается прежде всего разделом IV Закона о жилищных отношениях. Статья 67 Закона предусматривает, что жилища из государственного фонда предоставляются нуждающимся в жилье гражданам, постоянно проживающим в данном населенном пункте и относящимся к социально защищаемым слоям населения.

Это – первая категория претендентов на госжилье, обладающая следующими необходимыми признаками: а) нуждаемость в жилище (не имеющие жилища либо живущие в неудовлетворительных жилищных условиях – ст. 69 Закона о жилищных отношениях); б) постоянное проживание в данном населенном пункте; в) отнесение этих лиц к малоимущим гражданам (совокупный доход каждого члена семьи, которой предоставляется жилое помещение, за последний год был ниже прожиточного минимума, установленного законодательством[151]); г) отнесение этих лиц к социально защищаемым слоям населения, исчерпывающий перечень которых определен ст. 69 Закона о жилищных отношениях (инвалиды и участники Великой Отечественной войны, инвалиды первой и второй групп, пенсионеры по возрасту, лица, страдающие тяжелыми формами некоторых заболеваний, репатрианты, многодетные семьи и некоторые другие).

Для получения государственного жилища лица, относящиеся к первой категории, должны одновременно обладать всеми перечисленными признаками. Будем называть их социально защищаемыми гражданами.

Вторая категория – это лица, наиболее тесно связанные с государством своим служебным положением. Они названы п. 2 ст. 67 Закона о жилищных отношениях: а) государственные служащие (Закон о государственной службе от 23 июля 1999 г.); б) работники бюджетных организаций (государственные учреждения образования, здравоохранения, культуры и т. п.); в) военнослужащие (кроме военнослужащих срочной службы), в том числе проходящие военную службу по контракту (подпункт 15 п. 1 ст. 11 Закона о военной службе по контракту от 20 марта 2001 г.); г) лица, занимающие государственные выборные должности. Будем называть лиц, относящихся к этой категории, связанными с государством служебными обязанностями.

Обязательным условием предоставления государственных жилищ этим лицам служит их жилищная нуждаемость.

Третья категория – работники государственных предприятий (ст. 100 Закона о жилищных отношениях). Порядок предоставления таких помещений и пользования ими устанавливается Правительством Республики Казахстан. Это, прежде всего, Инструкция от 2 сентября 1999 г. и Типовой договор найма жилища. Указанные акты в основном приравнивают положение нанимателей жилищ государственных предприятий к правовому положению других нанимателей государственных квартир.