Избранные труды по гражданскому праву

Предметом договора найма государственного жилища может быть только отдельное помещение. Таким предметом, следовательно, не может быть ни часть комнаты, ни одна из смежных комнат. Уже говорилось, что по данному договору все права и обязанности нанимателя приобретают члены его семьи, указанные ст. 21 Закона о жилищных отношениях. При последующем выбытии кого-либо из состава семьи за выбывшим сохраняются его жилищные права и обязанности (ст. 83 Закона о жилищных отношениях).

Договор найма может быть признан недействительным в том случае, когда он заключен незаконно либо с нарушением прав других лиц на предоставленное жилище (ст. 82 Закона о жилищных отношениях). Но требование о признании договора недействительным может быть заявлено только в течение трех лет со дня его заключения.

Права нанимателя по договору найма жилища из государственного жилищного фонда могут быть сведены к следующему. Наниматель вправе использовать полученное жилище по назначению, которое включает не только проживание, но также удовлетворение всех бытовых услуг, профессиональные занятия, устройство рабочего кабинета, развлечения и тому подобные формы использования жилища, уже привычно включаемые в понятие «проживание». Все это делается по усмотрению нанимателя с семьей и в установленном ими порядке. Требуется лишь, чтобы подобное поведение: а) не нарушало прямых запретов нормативных правовых актов и норм эксплуатации жилищ; б) не приводило к порче или разрушению жилища; в) не причиняло неудобств окружающим, прежде всего – соседям, не ухудшало условий их проживания и вообще не нарушало общепринятые нормы общежития.

Наниматель имеет право требовать от наймодателя обеспечения предоставления коммунальных услуг, устранения всех препятствий к нормальному использованию жилища по его назначению, возникших вследствие действий наймодателя, третьих лиц и других обстоятельств, не связанных с поведением нанимателя и членов его семьи. Наймодатель обязан, следовательно, наниматель вправе требовать производства необходимого капитального или текущего ремонта, исправления повреждений, причиненных жилищу стихийными явлениями, чрезвычайным неправомерным поведением третьих лиц и т. п. При этих условиях наниматель может своими силами и средствами восстановить возможность пользоваться жилищем, но за счет наймодателя (п. 21 Инструкции от 2 сентября 1999 г.; п. 5 Типового договора найма жилища). На время производства капитального ремонта нанимателю с семьей при необходимости должно быть предоставлено другое помещение для проживания (п. 1 ст. 91 Закона о жилищных отношениях).

Наниматель вправе вселять в жилище других лиц для постоянного или временного проживания. Прежде всего речь идет о вселении супруга, детей, родителей с намерением принять их в состав семьи. Для этого необходимо получить письменное согласие уже живущих в помещении совершеннолетних членов семьи. Вновь вселенные приобретают такие же права и обязанности пользования жилищем, как и уже проживающие в нем другие члены семьи, если при вселении с ними не заключалось иного соглашения по данному вопросу. На вселение несовершеннолетних членов семьи ничьего согласия не требуется.

Наниматель вправе с согласия, разумеется, других совершеннолетних членов семьи сдавать все жилище или его часть в поднаем (п. 3 ст. 84 Закона о жилищных отношениях). Условия проживания поднанимателей определяются договором поднайма, где может быть установлен срок договора поднайма, размер и порядок оплаты за пользование помещением, сдаваемым в поднаем. Согласия наймодателя на вселение поднанимателя не требуется, и вообще поднаниматель не вступает в непосредственные договорные отношения с наймодателем. При поднайме ответственным перед наймодателем за использование, содержание, сохранность и оплату помещения остается наниматель.

Договор поднайма прекращается при истечении его срока либо наступлении иного указанного в договоре обстоятельства. При отсутствии в договоре такого условия наниматель может расторгнуть договор в любое время, предупредив об этом поднанимателя не менее, чем за месяц вперед. Досрочное по требованию нанимателя прекращение договора возможно также при его нарушении поднанимателем. Поднаниматель вправе расторгнуть договор во всякое время, без предварительного предупреждения и без выплаты какой-либо компенсации, если сторонами не предусмотрено иное.

Наниматель вправе вселять в свое жилище гостей и других лиц, предоставляя им право временного безвозмездного проживания. Он же (наниматель) предусматривает условия такого проживания, он же вправе во всякое время требовать их выселения с предупреждением за 7 дней.