Избранные труды по гражданскому праву

Наиболее важная особенность правового статуса данного нанимателя – связь права на жилое помещение не просто с работой в данной организации, а с определенным кругом служебных обязанностей. Статья 111 Закона о жилищных отношениях весьма категорично устанавливает: «Работники, прекратившие трудовые отношения, в связи с которыми им предоставлялось служебное жилище… подлежат выселению со всеми проживающими с ними лицами без предоставления другого жилого помещения». Перевод гражданина, продолжающего работать в организации, на другую должность, не требующую проживания по месту работы, служит основанием для выселения из служебной квартиры, которую займет работник, назначенный на освобожденную должность. Предусмотренные этой же статьей немногочисленные исключения лишь подчеркивают значение общего правила.

Пункт 2 статьи 111 Закона о жилищных отношениях гласит, что требование о выселении нанимателя служебного жилого помещения может быть предъявлено в течение трех лет со дня прекращения трудовых отношений. Это означает, что после окончания срока связь между жилищными и трудовыми отношениями завершается и правовой статус нанимателя СЖП преобразуется в статус нанимателя обычной государственной квартиры. Таковы же последствия увольнения с работы в тех исключительных случаях, когда это по прямому указанию Закона (ст. 111, отсылающая к п. 5 ст. 101 Закона о жилищных отношениях) не влечет выселения.

И, наконец, пятая категория. Особенности правового положения относящихся к ней нанимателей специально Законом о жилищных отношениях не выделены. Следует, видимо, исходить из того, что на них распространяются все общие правила, определяющие содержание договора найма жилища из государственного жилищного фонда, которые были выше рассмотрены. Поэтому лица, относящиеся к этой категории, обладают всеми установленными Законом общими правами нанимателей государственных квартир, в том числе – правами распоряжения, включая обмен жилыми помещениями, приватизацию жилищ. Но они обладают в полном объеме еще одним важным правом, которого нет или которое весьма ограничено у нанимателей других категорий (кроме социально защищаемых граждан), – это независимость жилищных прав от работы.

Значит, права нанимателей пятой категории являются бессрочными и безусловными.

§ 4. Расторжение договора найма жилого помещения из государственного жилищного фонда

О возможности расторжения договора по желанию нанимателя уже говорилось. Возможно, разумеется, расторжение договора и по взаимному желанию сторон.

Но первостепенное значение для нанимателя и всех лиц, проживающих вместе с ним, имеет возможность принудительного расторжения договора найма государственного жилища по одностороннему требованию наймодателя. Такое расторжение возможно с соблюдением одновременно трех требований: а) по основаниям, прямо предусмотренным Законом о жилищных отношениях; б) по решению суда; в) с последствиями, прямо предусмотренными названным Законом о жилищных отношениях.

Выселение может производиться: а) без предоставления другого жилища; б) с предоставлением другого благоустроенного жилища; в) с предоставлением другого пригодного для проживания жилого помещения.

Выселение без предоставления другого жилища допускается по основаниям, установленным ст. 107 Закона о жилищных отношениях. Большинство таких оснований предусматривалось и ранее действовавшим законодательством.

Это, во-первых, систематическое разрушение или порча жилого помещения. Если известно лицо, виновное в разрушении или порче, суд может ограничиться выселением только этого лица.

Во-вторых, использование жилища с нарушением требований законодательства, прежде всего – требований ст. 4 Закона о жилищных отношениях, из текста которой вытекает недопустимость для нанимателя использования жилища по нежилому назначению (такое использование при соблюдении ряда условий разрешено только собственнику). Сюда же можно отнести переоборудование и перепланировку жилых помещений без согласия собственника и без соблюдения некоторых других требований (надлежащий проект и т. д.).

В-третьих, нарушение правил общежития, ведущее к невозможности для других лиц проживания с нанимателем или его семьей в одном доме. Оценка нарушений в соответствии с юридическими и этическими нормами может производиться судом при рассмотрении исковых требований о выселении.