Избранные труды по гражданскому праву

Особое место среди оснований получения государственного жилища занимает договор гражданина с компетентным государственным органом о будущем предоставлении жилища для постоянного проживания. Возникает договорное обязательство по предоставлению жилища. Договоры могут заключаться, если они не противоречат действующему законодательству. Как правило, подобные договоры являются срочными, чаще всего краткосрочными, и действуют до исполнения обязанности предоставить для постоянного проживания предусмотренное договором помещение. Иногда жилища по договору предоставляются для временного проживания (на время капитального ремонта, для проживания до окончания постройки дома, где участнику договора будет предоставлено постоянное жилище).

При неисполнении или ненадлежащем исполнении договора о предоставлении жилища, в частности при просрочке исполнения, наступают последствия, предусмотренные гражданским законодательством (принудительное предоставление жилища в постоянное пользование, возмещение убытков и т. п.).

Договор может предусматривать передачу будущего жилища в собственность или в пользование. В последнем случае после передачи жилища с его получателем заключается договор найма государственного жилого помещения. Такие договоры, в частности (ст. 115 Закона о жилищных отношениях), могут заключаться:

а) о предоставлении жилища на время капитального ремонта;

б) об освобождении подлежащего сносу жилища с условием предоставления другого, которое будет построено на этом или близлежащем участке. Такие договоры обычно заключаются в случаях, когда требуется срочно освободить земельный участок для нового строительства, а у органа, желающего освободить участок, еще нет готового жилища для немедленного переселения лиц, проживающих в сносимых строениях;

в) о передаче гражданином своего жилища для вселения туда лиц, переселяемых из сносимых домов. На практике встречались случаи передачи своих помещений для вселения лиц, приглашаемых на работу из других населенных пунктов. В качестве встречного действия по такому договору государственный орган принимал на себя предоставление другого жилища в строящемся доме;

г) о сдаче в связи с выездом в другую местность своего жилища местному исполнительному органу с условием предоставления другого жилища при возвращении на жительство в данный населенный пункт;

д) о трудовом или финансовом участии в строительстве дома и, наконец, по условиям трудового контракта.

В прошлом перечисленные здесь договоры применялись довольно широко. В настоящее время они заключаются значительно реже. К тому же по многим из них жилище передается не в пользование, а в собственность, т. е. они не служат подготовительным этапом заключения договора найма жилища.

Во всех случаях последующего заключения договора найма жилища договор о предоставлении жилища в пользование с момента заключения договора найма исчерпывает свою юридическую силу и прекращается.

Наиболее распространенным в прошлом и сейчас еще сохранившим свое значение является договор, предусмотренный ст. 116 Закона о жилищных отношениях, заключаемый между собственником или нанимателем жилища и застройщиком земельного участка, изымаемого у собственника (нанимателя) для государственной надобности. Собственник (наниматель государственного жилища) освобождает его. Застройщик же по заключенному договору обязывается предоставить в собственность или внаем вновь построенное жилище с точным указанием его параметров и признаков: размер, количество комнат, этаж, иногда даже индивидуализирующих признаков, зафиксированных проектом строительства. В этом же договоре предусматривается, где будет проживать лицо, проживавшее в сносимом доме, до постройки нового, кто и как будет оплачивать это проживание.

Нарушение договора влечет применение мер гражданско-правовой ответственности.

§ 5. Договор найма частного жилища

Данный договор заключается между собственником частного жилища и его нанимателем (ст. 603 ГК).

Закон о жилищных отношениях различает два вида подобных договоров: а) договор найма жилого помещения, предназначенного для сдачи внаем (ст. 24 Закона о жилищных отношениях) – доходные квартиры; б) договор найма жилища, в котором проживает сам собственник. Соответственно различаются по своему правовому положению две группы нанимателей.