Как экономить на налогах, используя законные способы

Кадастровый (технический) паспорт (план) на объект недвижимости. По нему изучаем, были ли проведены перепланировки в квартире, и если они были сделаны, то узаконены ли.

Выписка из домовой книги. Показывает, кто прописан в квартире – думаю, лишние пассажиры вам не нужны. Копия финансового лицевого счета покажет, есть ли долги по коммунальным платежам. Если в квартире индивидуальное отопление, стоит обратиться в Горгаз и узнать, есть ли задолженность за газ.

Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество. Показывает, имеются ли обременения права собственности, но только на момент выдачи. В некоторых случаях квартиры и земли покупают с обременением – сервитут либо ипотека, но лучше приобретать без них.

У продавца стоит запросить документы, подтверждающие его дееспособность: справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Если ваш продавец состоит на учете в психиатрической клинике, после сделки купли-продажи ваше право собственности может быть оспорено в суде.

Если среди собственников есть несовершеннолетние либо недееспособные, необходимо разрешение органов опеки и попечительства на продажу, а также правоустанавливающие документы по объектам, приобретаемым в собственность таких лиц, в рамках исполнения условий разрешения на продажу квартиры органов опеки и попечительства.

Если продавец замужем или женат, то обязательно нотариально заверенное согласие супруга (и) продавца объекта недвижимости на совершение сделки. Сделку можно совершить и без согласия супруги/супруга, но он или она потом может оспорить сделку.

Нотариально заверенный отказ соседей или сособственников от преимущественного права покупки отчуждаемой комнаты/доли в праве собственности, с указанием цены и других условий сделки. Эти документы обязательны при покупке доли в квартире.

Если от имени продавца выступает его знакомый риелтор по нотариальной доверенности, то проверяем доверенность http://reestr-dover.ru/

Также, если вы покупаете недвижимость, попросите выписку из кредитной истории продавца.

Чтобы не потерять кровно заработанные, покупая автомобиль или недвижимость у продавца-физлица, теперь нужно запрашивать его кредитную историю (!).

Причина следующая – с 2015 года действует «Закон о банкротстве физлиц» №127-ФЗ от 01.10.2015. Согласно этому закону, если гражданин банкротится, все крупные сделки за 3 года до процедуры банкротства могут быть аннулированы.

Например, продал вам человек квартиру, чтобы расплатиться с банком, но что-то пошло не так и долг он кредитору не вернул, а решил подать на личное банкротство.

В такой ситуации сделку по продаже недвижимости физлицом-банкротом кредиторы оспаривают через суд, а затем пытаются забрать уже вашу недвижимость по заниженной цене. Если цена квартиры и так была снижена (например, чтобы сэкономить на НДФЛ), то придется доказывать еще и рыночную стоимость объекта.

Вот так, делая теперь крупные покупки, нужно убедиться, что у продавца нет проблем с кредитами, иначе эти проблемы могут стать вашими.

Если продавцом является юридическое лицо?

Надо дополнительно к уже описанным выше документам запросить:

• комплект уставных документов продавца со всеми изменениями и дополнениями;

• ИНН и ОГРН – копии;

• решение о назначении руководителя юридического лица, приказ на главного бухгалтера;

• выписку из ЕГРЮЛ;

• справку юридического лица о том, что сделка не является крупной или с заинтересованностью (с подписью руководителя и главного бухгалтера);

• в случае, если сделка по продаже квартиры является для продавца крупной или с заинтересованностью: решение общего собрания продавца – юридического лица о продаже квартиры с обязательным указанием стороны сделки и цены продажи;

• доверенность, выданная представителю юридического лица на заключение договора купли-продажи;

• копию паспорта представителя юридического лица (где проверить паспорт, вы уже знаете);

• письмо за подписью уполномоченного лица, что представленные уставные документы действительны на настоящий момент и имеют полную юридическую силу;

• копию бухгалтерского баланса, из него вам будет хотя бы примерно видно финансовое положение организации.

Стоит проверить юридическое лицо в платной версии СПАРК или «Контур Фокус» – на наличие арбитражных судебных дел, исполнительных производств и связанных компаний. Если на директоре или учредителе зарегистрировано более 5 юридических лиц – это тревожный сигнал, и стоит изучить компанию более тщательно. Также важно узнать, не находится ли фирма в стадии реорганизации, ликвидации либо банкротства. С такими компаниями лучше дел не иметь!

Если есть время, посмотрите все сайты районных судов вашего города на наличие судебных дел с этим юридическим лицом, скорее всего, застройщик будет ответчиком. Если такие дела есть, это тоже повод для размышления.