Как разобраться в ЖКХ и не переплачивать

И члены ТСЖ, и собственники, не состоящие в нем, должны своевременно платить за жилищные и коммунальные услуги, в том числе выплачивать взносы на капитальный ремонт.

Размеры платежей и взносов для каждого собственника (и нанимателя) устанавливаются на основании годовой сметы доходов и расходов ТСЖ, а смету утверждают на собрании членов товарищества.

Это важно! Члены ТСЖ обязаны платить по всем статьям расходов на ремонт и содержание, принятым на собрании членов ТСЖ. Если собственник не состоит в ТСЖ, он должен заключить договор о предоставлении жилищно-коммунальных услуг с ТСЖ (или с управляющей компанией, если она является исполнителем ЖКУ). В договоре обязательно указываются только коммунальные услуги и те услуги по ремонту и содержанию жилого дома, которые входят в минимальный утвержденный правительством список. На практике ТСЖ включает в такой договор то же, за что платят члены ТСЖ. Но если вам не нравится оплачивать, например, охрану автостоянки или вознаграждение председателя правления, вы можете подать на ТСЖ в суд.

Членские взносы, штрафы и другие платежи, обязательные для членов ТСЖ, не взимаются с собственников, не состоящих в ТСЖ.

ТСЖ не имеет права устанавливать какие-либо льготы по использованию общей собственности только для членов ТСЖ, или пытаться взыскивать с домовладельцев, не состоящих в ТСЖ, какие-либо суммы помимо платы за ЖКУ.

Какими способами ТСЖ может управлять домом?

Этих способов – два.

1. ТСЖ управляет домом самостоятельно через свои выборные органы. Договоры со сторонними лицами подписывает председатель правления. Контролируют выполнение работ правление и сами собственники. Претензии к качеству жилищно-коммунальных услуг, однако, поступают не в адрес подрядных организаций, а в избранное членами ТСЖ правление.

Достоинство этой схемы – оперативность управления, возможность непосредственно и эффективно влиять на качество услуг.

2. ТСЖ привлекает наемного управляющего или управляющую организацию. И в этом случае возможны два варианта.

Первый вариант. Практически все управленческие функции ТСЖ передает управляющему или управляющей организации. ТСЖ заключает с ними договор управления и оставляет за собой минимум функций, например, по сбору платы и по контролю качества услуг. Наемный управляющий заключает договоры с подрядными организациями на содержание и текущий ремонт дома и с ресурсоснабжающими организациями на предоставление коммунальных услуг. Собственники предъявляют претензии ТСЖ, которое на основании договора управления эти претензии проверяет и передает управляющей организации.

Такое «ленивое» ТСЖ имеет свои преимущества, самое главное из них – возможность контролировать деятельность управляющей компании. В случае разногласий с управляющей компанией авторитет и полномочия ТСЖ будут иметь больший вес, чем авторитет каждого собственника в отдельности. ТСЖ проще потребовать от управляющей компании отчет о выполненных работах, проверить показания общедомовых счетчиков, правильность начисления оплаты.

Второй вариант, когда ТСЖ часть функций управления оставляет за собой, а часть передает сторонней организации. При этом ТСЖ может и самостоятельно выполнять некоторые работы по содержанию и ремонту дома, привлекая или не привлекая для этого подрядные организации. Разумеется, такой способ оказывается дешевле (при условии, что правление ТСЖ не пытается соблюсти личную выгоду).

Средства и имущество товарищества собственников жилья

Средства товарищества собственников жилья состоят из платежей членов ТСЖ, хозяйственных доходов ТСЖ, государственных субсидий (если они есть) и других поступлений.

ТСЖ может создавать специальные денежные фонды, которые могут использоваться на цели, предусмотренные уставом. Сделать это возможно только при соответствующем решении общего собрания членов ТСЖ.

Правление ТСЖ имеет право распоряжаться банковским счетом товарищества строго в соответствии с финансовым планом (то есть утвержденной сметой расходов) товарищества.

Товарищество собственников жилья имеет дело с двумя видами имущества. Во-первых, это общее имущество собственников, для управления которым ТСЖ и создается. Во-вторых, это собственное имущество товарищества, расположенное внутри или за пределами многоквартирного дома.

Общее имущество собственников перечислено в соответствующем законе. Основной признак общего имущества – обслуживание двух и более помещений в многоквартирном доме. Право собственности на помещение в доме влечет за собой и право на долю в общем имуществе, причем эти права неразрывно связаны. Объекты общего имущества в доме не могут принадлежать товариществу. По решению общего собрания собственников (а не собрания членов ТСЖ!) часть общего имущества может быть передана ТСЖ в пользование, но не в собственность.

ТСЖ может иметь и собственное имущество. Оно учитывается товариществом в составе основных средств и нужно для успешной деятельности организации. Обычно оно приобретается на членские взносы участников ТСЖ. К такому имуществу относятся, например, офис, обстановка офиса и другое имущество, обеспечивающее деятельность ТСЖ (хозяйственный инвентарь, стройматериалы, расходные материалы, при помощи которых ТСЖ осуществляет содержание и ремонт общего имущества). Проще всего решить вопрос о принадлежности какого-либо имущества ТСЖ, задав вопрос: что станет с этим имуществом, если способ управления домом изменится? Ясно, что компьютеры ТСЖ и занавески на окнах в помещении ТСЖ, а также хозяйственный инвентарь не перейдут под ответственность управляющей компании, а вот подвал дома, который был предоставлен ТСЖ на время работы – да.

За время своего существования ТСЖ может создавать новое имущество: строить ограду, детскую площадку, стоянку и так далее. Если это имущество предназначено для использования собственниками дома и создавалось на целевые взносы членов товарищества – значит, это общее имущество собственников многоквартирного дома.

Хозяйственная деятельность товарищества собственников жилья

Вот какие виды хозяйственной деятельности допустимы для ТСЖ:

1) обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;

2) строительство дополнительных объектов общего имущества;

3) сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме, в том числе размещение на доме рекламы.

Строительство и сдача общего имущества в аренду допускается только при согласии общего собрания собственников дома.

Доход от хозяйствования товарищества может использоваться для оплаты общих расходов или уйти в специальные фонды, например, в фонд капремонта. Дополнительный доход может быть направлен на иные цели ТСЖ, если они предусмотрены уставом товарищества. Любое использование этих денег правление должно согласовать с собранием членов ТСЖ

Правление ТСЖ не имеет права извлекать личную выгоду из этих доходов (ведь ТСЖ – это некоммерческая организация).

Ликвидация и банкротство ТСЖ

Если члены ТСЖ в большинстве своем недовольны его деятельностью, качеством предоставляемых услуг или обслуживанием дома, то они могут принять вполне законное решение о смене управляющей организации.

Согласно Жилищному кодексу, ликвидировать ТСЖ может общее собрание членов ТСЖ, если проголосует «за» двумя третями голосов, или общее собрание собственников дома, большинством в 50 % + 1 голос. Но перед ликвидацией ТСЖ, как и перед его созданием, нужно провести подготовку.

Инициаторами ликвидации ТСЖ могут выступать и члены товарищества, и члены правления ТСЖ. Они имеют право потребовать для рассмотрения документы, которые относятся к управлению жильем. Чтобы потребовать от правления документ, необходимо подать письменное заявление. Заявление составляется в двух экземплярах: один визируют в правлении, второй предоставляют правлению для того, чтобы на нем было заверение о приеме и дата приема, но этот экземпляр остается на руках у заявителя.

Одна из причин расторжения договоров с ТСЖ – окончание срока его официального действия. Но если срок не истек, то есть и другие причины для прекращения членства дома в ТСЖ. Так, к примеру, если правление отказывается в пятидневный срок предъявить отчетность по деятельности, то это может служить основанием для расторжения договора.

Если члены ТСЖ решили расторгнуть договор товарищества, потому что не выполняются некоторые его условия, нужно внимательно отнестись к каждому подписанному пункту, уточнить, какой именно пункт договора не выполняется и в чем это проявляется.

Несмотря на то что ТСЖ – некоммерческая организация, оно вполне может обанкротиться и соответственно быть ликвидированным.

Вызвать банкротство могут несколько причин. Самая распространенная – это задолженность граждан перед коммунальщиками. Долги, которые скапливаются у собственников жилья, достигают очень больших размеров. А поскольку резерва у ТСЖ обычно нет, то на ремонт и эксплуатацию дома денег также нет. ТСЖ не выполняет обязанности по причине большой задолженности, сумма долга быстро растет за счет пени, неустоек и штрафов. В конце концов ресурсоснабжающие предприятия, которые выступают кредиторами, подают иск о признании ТСЖ банкротом.

Другая возможная причина – это непредвиденные затраты в ТСЖ. К примеру, если обнаружилось, что ТСЖ нарушает закон, оно обязано выплатить штраф. Штраф может быть выставлен и за ненадлежащее обслуживание домов, за нарушение порядка проведения ремонтных работ, за превышение нормативов по оплате коммунальных услуг, за несоблюдение правил санитарно-эпидемиологического обслуживания зданий. Проблемы с налоговыми органами также чреваты большими штрафами.

Банкротства можно попытаться избежать, собрав участников ТСЖ на внеочередное собрание, на котором объявить новый денежный сбор на покрытие штрафа. Но, как правило, собственники отказываются расплачиваться за небрежность правления, и, если штраф велик, ТСЖ становится банкротом.

Существует два варианта процедуры банкротства. Во-первых, ТСЖ может само подать заявление в арбитражный суд о признании себя банкротом. Если при ликвидации товарищества окажется, что оно не может полностью погасить долги, то ликвидация будет проведена по процедуре банкротства.

Во-вторых, если ТСЖ не платит по счетам в течение месяца, заявление о признании ТСЖ банкротом может подать кредитор либо налоговая служба. Однако заявителю нужно будет доказать, что должник действительно не имеет возможности оплатить долг целиком.

Важно знать, что в соответствии с Жилищным кодексом ТСЖ не отвечает за долги членов товарищества, а члены товарищества, соответственно, не отвечают за долги ТСЖ.

После признания ТСЖ банкротом у него остается один только выход – ликвидировать предприятие. Что касается собственников, то им придется выбирать новый способ управления или новую управляющую компанию.