Как стать богатым, не отказываясь от кредитов

Урок № 4. Какой актив больше всего по душе вашему банкиру?

Однажды ведущий радиопередачи спросил меня:

– Во что вы инвестируете?

– Я начал заниматься инвестированием в недвижимость, когда мне было двадцать с небольшим, – ответил я, – поэтому сегодня основная доля моих инвестиций приходится на недвижимость. Но, помимо этого, я владею несколькими компаниями и кое– какими бумажными активами типа акций и облигаций.

Тогда ведущий сказал:

– А мне не нравится недвижимость. Я не хочу ремонтировать унитазы и вскакивать ночью с постели, чтобы отвечать на звонки квартиросъемщиков. Вот почему я не инвестирую в недвижимость. Все мои деньги вложены в акции или взаимные фонды.

После этого он быстро закончил интервью, объявил рекламную паузу, и меня выпроводили из студии.

Дорогая идея

Вечером того же дня, анализируя это интервью, я сказал себе: «Какое дорогостоящее решение принял этот радиоведущий! Он не хочет инвестировать в недвижимость, потому что не желает ремонтировать унитазы и отвечать на телефонные звонки по ночам. Любопытно, знает ли он, во сколько ему это обходится?»

Существует четыре основных класса активов, в которые можно инвестировать:

1. Бизнес.

2. Недвижимость.

3. Бумажные активы.

4. Сырьевые товары.

Сидя тем же вечером в тишине и размышляя, я словно услышал, как богатый папа говорит мне: «Какой из этих четырех классов активов больше всего по душе моему банкиру?» Ответ однозначный – недвижимость. Из всех четырех классов активов труднее всего получить кредит на создание малого бизнеса. В принципе такой заем получить можно, но для этого в качестве залога часто приходится отдавать другие активы.

Кроме того, очень сложно заставить банкира одолжить вам деньги на покупку бумажных активов или товаров, особенно на 30 лет под низкий процент. Но он охотно даст вам ссуду на покупку недвижимости.

Много лет назад богатый папа сказал нам с Майком: «Если вы хотите достичь финансовой свободы, то должны дать банкиру то, чего он хочет. Прежде всего банкир хочет видеть ваши финансовые отчеты. Во-вторых, он хочет выдавать вам деньги для покупки недвижимости. Просто узнайте, чего хочет ваш банкир, – и вам будет намного легче стать богатыми».

Предубеждение радиоведущего против недвижимости дорого ему обойдется, потому что для покупки акций, облигаций и паев взаимных фондов ему придется использовать свои собственные, оставшиеся после уплаты налогов доллары. Имея очень низкие шансы на получение кредитного рычага в банке, он будет вынужден использовать самые дорогие деньги на свете – заработанные собственным трудом, причем только после того, как государство заберет свою долю в виде налогов.

Давайте в качестве примера возьмем сумму в 10 тысяч долларов. Если радиоведущий купит паи взаимных фондов, то он сможет приобрести актив стоимостью не более 10 тысяч долларов. А если бы он покупал недвижимость, то мог бы приобрести собственность стоимостью в 100 тысяч долларов, использовав те же самые 10 тысяч своих денег и 90 тысяч, одолженных у банка. Если эта недвижимость будет создавать положительный денежный поток, значит, арендная плата квартиросъемщиков покроет все расходы и выплаты по банковскому ипотечному кредиту, а также будет приносить некоторый ежемесячный доход.

Предположим, что рынки будут находиться на подъеме и за год каждый актив повысится в цене на 10 процентов. В этом случае взаимные фонды принесут данному инвестору тысячу долларов. А недвижимость принесет ему 10 тысяч долларов, ежемесячный доход от денежного потока и налоговые льготы, связанные с амортизацией. Если инвестор решит продать недвижимость по правилам необлагаемого налогами обмена, то в Америке ему не придется платить налог на прирост капитала.

Паи взаимных фондов, скорее всего, не создадут никакого денежного потока, не предоставят инвестору оснований для налоговых льгот, связанных с амортизацией,

и, если не входят в пенсионный план, будут облагаться налогами на прирост капитала.

Но я не хочу сказать, что бумажные активы плохи. Я просто хотел проиллюстрировать, во сколько может обойтись человеку заявление типа «Я не инвестирую в недвижимость». Для меня самой большой статьей расходов является личная свобода. Нас с Ким недвижимость привлекает прежде всего тем, что она приносит ежемесячный денежный поток пассивного дохода, который облагается налогом по более низкой ставке, чем заработанный. Благодаря этому мы можем наслаждаться финансовой свободой. Другими словами, недвижимость позволяет нам иметь хорошие долги, которые быстрее всего делают нас богаче.

Однако за использование кредитного рычага, или денег банка, для того, чтобы быстрее стать богаче, тоже придется заплатить необходимую цену.