Как стать богатым, не отказываясь от кредитов

Если вы посмотрите на доходы от использования вашего капитала без привлечения кредитного рычага, то доход от 10 тысяч долларов составит 10 процентов. Если же вы будете использовать деньги банка, то доход от той же суммы ваших собственных денег составит 100 процентов. Это означает, что подъем рынка недвижимости всего на 1 процент принесет вам такой же доход, как подъем рынка ценных бумаг на 10 процентов.

Если включить в расчеты фактор налоговых льгот, то получится, что рынку недвижимости необходимо подняться менее чем на 1 процент, чтобы принести такой же чистый доход, какой даст 10-процентный подъем рынка ценных бумаг.

Это лишь некоторые из причин, которые имел в виду богатый папа, когда говорил: «Всегда давайте банкиру то, чего он хочет». И вот почему он предостерегал: «Всегда обращайтесь с любым долгом, как с заряженным ружьем». Дело в том, что кредитный рычаг может с одинаковой силой качнуться как в одну, так и в другую сторону. Используя кредитный рычаг, или деньги банка, вы можете как сделать много денег, так и потерять. Поэтому ценой, которую вам нужно будет заплатить, станет инвестирование в собственное образование и несколько лет, потраченных на приобретение опыта. Если вы не готовы заплатить эту цену, не используйте деньги других людей.

Как заплатить цену за образование

В 1970‑е годы я инвестировал 385 долларов в трехдневные курсы недвижимости. Они оказались одной из самых лучших инвестиций, какие мне когда-либо приходилось делать. Я начинал медленно, с небольших операций и посвятил следующие пять лет получению необходимого опыта. Я тоже не хочу ремонтировать унитазы и отвечать по ночам на телефонные звонки квартиросъемщиков – и я этим не занимаюсь. Но мне нравится то, что приносят мои инвестиции в недвижимость, – много хороших долгов и свободы.

На семинаре по недвижимости в Далласе, штат Техас, где я выступал в качестве лектора, ко мне подошел мужчина лет шестидесяти. Услышав, как я сказал: «Богатый папа учил меня инвестированию в недвижимость, играя в “Монополию”, и все мы знаем, какую формулу создания состояния можно найти в этой игре: купи четыре зеленых дома и преврати их в один большой красный отель», он спросил:

– Следует ли мне превращать свои дома в красные отели?

Я улыбнулся и поинтересовался:

– А сколько у вас домов?

Он подумал пару секунд и сказал:

– Чуть больше семисот.

– Что? – только и смог вымолвить я.

Из дальнейшей беседы с ним я узнал, что он был хозяином ранчо в Западном Техасе. В течение последних 40 лет он покупал по нескольку домов в год и сдавал их внаем. Этот человек успешно пережил все бумы и крушения нефтяного и скотоводческого бизнеса. Когда экономика шла на спад, он покупал дома у людей, которые оказывались в трудном финансовом положении, и часто сдавал их внаем тем же самым людям. По мере роста денежного потока он покупал все больше домов, в основном по цене менее 65 тысяч долларов, и ни одного из них не продал. Я выяснил, что каждый дом приносил ему в среднем по 200 долларов ежемесячного денежного потока. Я ахнул от удивления и переспросил:

– Вы хотите сказать, что имеете более 140 тысяч долларов ежемесячного дохода? Более миллиона в год только от недвижимости, которую сдаете в аренду?

– Да, – ответил он. – Вот почему я подошел спросить вас, стоит ли мне начать продавать некоторые из моих зеленых домов, чтобы купить несколько красных отелей. Покупка этих маленьких зеленых домиков отнимает уйму времени. Поэтому мне нравится ваша идея приобретать более крупные здания. Тогда мне не придется покупать их в таком количестве.

Я отрицательно покачал головой, засмеялся и сказал:

– Я хочу, чтобы на следующем нашем семинаре вы выступили лектором, а я буду вашим слушателем и учеником.

После этого я дал ему фамилии и номера телефонов своих финансовых и налоговых консультантов и попросил его связаться с ними. Я сказал, что мне до его успеха еще очень и очень далеко.

Когда он поблагодарил меня за телефоны, я мысленно вернулся на 40 лет назад к воспоминаниям о том, как отец Майка играл со своим сыном и со мной в «Монополию». В то время, когда я еще играл с маленькими пластиковыми зелеными домиками, джентльмен, который подошел ко мне после семинара, играл реальными домами. Я словно услышал голос богатого папы: «Мой банкир всегда хочет дать мне взаймы денег, чтобы я мог купить еще больше недвижимости. Поэтому я всегда даю ему то, чего он хочет».

Глава пятая Какова цена избавления от плохих долгов?

Что нужно сделать, если ты оказался в яме? Перестать копать.

Народная мудрость