Хулиномика. Элитно, подробно, подарочно!

К росту цен привели низкие стандарты заёмщиков. В 1970-х дом стоил 60 тыс. долларов и требовалось внести 25 % как первоначальный взнос. Ипотека была намного дешевле аренды, но нужны были стабильная работа, первый взнос и кредитный рейтинг. В середине 90-х в Калифорнии и с 2000 года в остальных штатах первый взнос снизился до 10 %, кредитный рейтинг стал лояльней. С 2003-го появились кредиты без первого взноса вообще, а с 2005-го появилась возможность просто назвать свой доход (не доказывая), так легко стало получить кредит. Потом банки придумали новую схему ипотеки: в первые годы ставка была очень низкая (даже семья уборщика могла еле-еле её себе позволить), а потом становилась выше.

Почему стало легко получить кредит? Обычно кредитный менеджер жёстко и тщательно проверял заёмщика, а потом банк выдавал кредит.

Но выросли большие ипотечные брокеры – Фэнни Мэй и Фредди Мэк, которые не только искали ипотечников, но скупали ипотеки у банков и получали под это госденьги. Ипотечные кредиты продавались инвестбанкам (типа Беар Стёрнс) за небольшую комиссию, а инвестбанки выпускали под них облигации, которые продавали с наценкой, ведь бумаги-то ипотечные – «надёжные». Пока все ипотечники платят, всё хорошо: купон по облигациям капает.

Тут вступают рейтинговые агентства, а это вообще самые жулики и шарлатаны из всех финансистов. Они выставляли ипотечным облигам рейтинг ААА, инвесторов становилось больше, ипотечные брокеры видели это и искали новых клиентов – с понижением кредитных стандартов. Инвесторам это тоже нравилось, ведь они получали неплохие 6–7% годовых по «супернадёжным» (ААА) бумагам.

Когда цены на дома растут, резко падает количество дефолтов по кредитам. Ведь если человек теряет работу и не может больше платить, он может продать подорожавший дом и даже ещё на этом заработать. Всё иначе, если дом подешевеет; но цены-то росли.

Финансирование облегчается – цены на недвигу растут – дефолты снижаются – риск по закладным снижается – агенты дают ещё более высокий рейтинг ипотечным бумагам – больше фондов хотят дать деньги под эту тему – кредитные стандарты снижаются – финансирование облегчается. Круг замкнулся.

Если мне нужен миллион долларов на дом, я иду в банк. Потом если я не плачу по кредиту, банк забирает ключи, мой кредитный рейтинг падает. Допустим, банк даёт миллион под 10 %, условно возьмём простой процент и выплату всего долга через 10 лет, то есть девять лет по 100 тыс. в год и на десятый год миллион сто. Платежи идут прямиком в банк. Там кто-то занёс миллион долларов на депозит под 5 %, и банк живёт на эту разницу 10 – 5 = 5 % годовых.

Новая модель заключается в том, что банк не ищет депозиты, а продаёт ипотечников. Набрал тысячу таких, как я, дал им миллиард долларов и получает каждый год по 100 млн, и эту тему всю скопом продаёт, например, за миллиард и 50 млн сверху. Продаёт он это инвестбанку. Инвестбанк под это дело создаёт специальную корпорацию и вносит туда права по ипотечным платежам. Потом выпускает облигации, ну, например, миллион штук. Каждая номиналом 1000 баксов, приносит 100 долларов в год и в последний год 1100 долларов. Инвестбанк получает за облиги 1.1 млрд, ведь он продаёт их лохам не по 1000, а по 1100 баксов. Инвестбанку не надо собирать ипотечников, а достаточно создать вот такую структуру. Облигации становятся обеспеченными ипотекой. Если кто-то не платит ипотеку, эта структура получает его дом.

Тот, кто купил эти облигации, получит свои 10 % (на самом деле меньше, ведь купили они их не по 1000 долларов, а по 1100 долларов) только в том случае, если все ипотечники будут исправно платить и никто не погасит кредит досрочно – ведь тогда инвестор не получит будущие проценты.

Оценщики и хедж-фонды начинают строить модели оценки этих бумаг. Они считают, какова вероятность дефолтов по всей стране и за сколько процентов от стоимости можно будет продать заложенные дома. Пусть, например, за 10 лет в среднем 2 % людей теряют работу и перестают платить, и за их дома можно выручить половину стоимости. Получается 2 % * 50 % = 1 % потеряется, останется 9 % годовых[55].

Но есть некоторые инвесторы, которые говорят, что под правильную ставку мы кому угодно деньги дадим, ведь в массе высокая ставка окупит больше дефолтов.

Это как с грабительскими ставками по потребкредитам: их выплачивают не все, но из-за того, что ставка конская, хватает покрыть убытки. И инвестор думает: «Я разработал крутую математическую модель, какие могут быть проблемы. Я хочу взять дополнительный риск за дополнительный доход».

Но норвежские пенсионеры не верят ни в какие модели. Они говорят: «Зачем нам это говно, это слишком стрёмная тема, давайте нам реальный залог. Нам нужны высококачественные бумаги».

И инвестбанк придумывает СиДиО.