Комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

В связи с совершенствованием государственного управления Федеральным законом от 22 августа 2004г. N 122-ФЗ абзац седьмой комментируемой статьи с 1 января 2005г. действует в новой редакции. Теперь регистрационные округа создаются не субъектами РФ, а федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в области юстиции — Минюстом России (см. комментарии к ст.10). Решение о создании регистрационного округа (регистрационных округов) оформляются приказом Минюста России. Соответственно, под регистрационным округом следует понимать территорию, на которой действует территориальный орган федерального органа исполнительной власти, уполномоченного в области государственной регистрации. В данном случае речь идет о территориальных органах Федеральной регистрационной службы (Росрегистрации), находящейся в ведении Минюста России (см. комментарии к ст.ст.9 и 10).

Регистрационные округа, на территории которых действуют территориальные органы Росрегистрации, созданы Приказом Минюста России от 3 декабря 2004г. N 185 "О создании регистрационных округов, в границах которых действуют территориальные органы Федеральной регистрационной службы"[6] (Приказ введен в действие с 1 января 2005г.[7]).

Статья 2. Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Комментарий к статье 2

1. Пункт 1 комментируемой статьи содержит определение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — государственной регистрации прав). Исходя из данного определения можно выделить следующие характерные признаки государственной регистрации прав:

а) государственная регистрация — это юридический акт, т.е. действие(-я), влекущее(-ие) за собой определенные юридические последствия: согласно п.2 ст.8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Данное положение детализировано, в частности, в ст.219 ГК РФ: "Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации", п.2 ст.223 ГК РФ: "В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом";

б) государственная регистрация — это акт признания и подтверждения возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Признание представляет собой положительное волевое отношение государства к изменению объема прав на недвижимость или прекращению таких прав. Акт признания является конечным результатом осуществления государством определенной процедуры проверки законности изменения объема прав на недвижимость или законности прекращения таких прав. С этой целью п.1 ст.13 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлены следующие начальные этапы осуществления государственной регистрации:

прием документов, необходимых для государственной регистрации прав и отвечающих требованиям комментируемого Федерального закона, регистрация таких документов с обязательным приложением документа об оплате регистрации;

правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;

установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.

Подтверждение изменения объема прав на недвижимое имущество или прекращения таких прав является документальным удостоверением (письменным закреплением) государством своего позитивного волевого отношения к изменению объема гражданских прав путем внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав, совершения надписей на правоустанавливающих документах и выдачи удостоверений о произведении государственной регистрации прав (завершающие два этапа государственной регистрации прав) (подробнее см. комментарий к п.1 ст.13);

в) государственная регистрация — это акт государства, и только государства. Органы местного самоуправления, физические лица и частные организации не наделены полномочиями на регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с комментируемым Законом;

г) государственная регистрация — это законно установленная юридическая процедура. Порядок осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество установлен комментируемым Законом в соответствии с ГК РФ.