Комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

На первое место в правовом обеспечении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним законодатель поставил Конституцию РФ, которой в прежней редакции комментируемой нормы не было. Следует иметь в виду, что в Основном Законе России нет статьи, непосредственно посвященной государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней, зато есть нормы, посвященные праву собственности в целом (ст.ст.8, 35), праву частной собственности, в том числе на земельные и другие природные ресурсы (ст.ст.8, 9, 36), разграничению предметов ведения и полномочий между Российской Федерацией и субъектами РФ. В соответствии с п."к" ч.1 ст.72 Конституции РФ административное законодательство находится в совместном ведении РФ и ее субъектов. До 1 января 2005г. правовое регулирование отношений, прямо или косвенно связанных с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним, могло осуществляться не только федеральным центром, но и субъектами РФ. Пункт 2 комментируемой статьи гласит: "Субъекты РФ принимают нормативные правовые акты о поэтапном создании органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним"; абз. седьмой ст.1 прежней редакции Закона наделял субъекты РФ правом создавать регистрационные округа. Таким образом, в регистрационных отношениях по поводу недвижимого имущества и сделок с ним субъектам РФ отводилась определенная роль. Теперь же — в связи с изменением системы и структуры федеральных органов исполнительной власти, перераспределением полномочий между Федерацией и субъектами в ходе административной реформы — субъекты РФ отстранены от организации государственного управления регистрационными отношениями. Хотя п.2 комментируемой статьи не был изменен или отменен, согласно п.2 ст.154 Федерального закона от 22 августа 2004г. N 122-ФЗ он применяется к правоотношениям, возникшим до вступления в силу указанного Федерального закона, то есть до 1 января 2004г. В то же время федеральному органу исполнительной власти в области государственной регистрации было предписано поэтапно до 1 января 2005г. ввести систему органов по государственной регистрации. До создания этих органов государственную регистрацию уполномочены осуществлять учреждения юстиции по регистрации прав.

Основным законодательным актом, содержащим нормы о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, является ГК РФ.

Согласно п.1 ст.131 ГК РФ "Государственная регистрация недвижимости" право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами по государственной регистрации прав. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

Помимо упомянутой, ГК РФ содержит еще целый ряд норм, посвященных государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе ст.ст.164 ("Государственная регистрация сделок"), 223 ("Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору"), 433 ("Момент заключения договора") и др.

К другим, нежели комментируемый, федеральным законам о государственной регистрации недвижимости, о которых говорит п.1 ст.3, относятся, в частности, Федеральные законы "Об ипотеке (залоге недвижимости)", "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" и др.

2. Федеральное регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним продолжается на подзаконном уровне. Речь идет о нормативных указах Президента РФ, постановлениях Правительства РФ, нормативных правовых актах федеральных органов исполнительной власти в области юстиции и в области государственной регистрации.

Среди актов Правительства РФ необходимо особо выделить Постановление от 18 февраля 1998г. N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним", новая редакция которого действует с 1 января 2005г.