Комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

6. Общее имущество может образоваться и вследствие заключения договора простого товарищества. Так, в соответствии со ст.1043 ГК РФ внесенное товарищами имущество, которым они обладали на праве собственности, а также произведенная в результате совместной деятельности продукция и полученные от такой деятельности плоды и доходы признаются их общей долевой собственностью, если иное не установлено законом или договором простого товарищества либо не вытекает из существа обязательства. При этом государственной регистрации подлежит само имущество, а не договор простого товарищества, согласно которому это имущество объединяется и становится общим долевым. Так, в п.18 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"[118], договор простого товарищества (о совместной деятельности), по которому одна из сторон обязуется в качестве своего вклада передать недвижимое имущество, не требует государственной регистрации. Однако, если одна из сторон по такому договору уклоняется от государственной регистрации возникновения общей долевой собственности сторон на это имущество, суд вправе по требованию другой стороны принять решение о государственной регистрации перехода недвижимого имущества в общую долевую собственность.

7. Пункт 1 комментируемой статьи посвящен порядку регистрации перехода доли в праве общей собственности, когда эта доля переходит постороннему лицу, не являющемуся сособственником. Участник долевой собственности вправе распорядиться ею так, как захочет, но при этом существуют ограничения, направленные на защиту интересов других сособственников. Эти ограничения состоят в определенных правилах отчуждения доли в праве общей собственности, предусматривающих преимущественное право покупки остальными участникам долевой собственности продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Для охраны соответствующего преимущественного права покупки ст.24 и устанавливает дополнительные условия к государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество. Эти дополнительные условия состоят в необходимости документарного подтверждения письменного извещения продавцом других участников общей собственности о намерении продать свою долю. При этом в таком извещении продавец обязан указать условия, предусмотренные ст.250 ГК РФ, т.е. цену и иные существенные условия договора купли-продажи доли в недвижимом имуществе.

Получив все необходимые для регистрации документы, включая и извещения иных участников общей долевой собственности, и не получив при этом письменные отказы других сособственников, государственный регистратор обязан приостановить регистрацию перехода права до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления о государственной регистрации такой срок не истек. Однако к заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные. В этом случае государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

При этом следует иметь в виду, что оборот долей в праве общей собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения имеет свои особенности. Кроме ограничений, установленных ст.250 ГК РФ, Федеральный закон от 24 июля 2002г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"[119] предусматривает несколько иной порядок. Участник обязан известить остальных участников долевой собственности или может опубликовать соответствующее сообщение в средствах массовой информации, определенных субъектом РФ. Сообщение должно содержать указание на необходимость направления участниками долевой собственности предложений о покупке доли в праве общей собственности продавцу и в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по месту нахождения такого земельного участка, доля в праве общей собственности на который предложена для продажи.

Участникам долевой собственности дается один месяц для заявления о намерении приобрести указанную долю. Если в течение месяца остальные участники не объявят о своем желании приобрести долю или в письменном виде откажутся приобрести ее, то продавец обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, орган местного самоуправления о намерении продать долю в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения с указанием цены и других существенных условий договора независимо от количества участников долевой собственности.