Комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"

Распоряжение имуществом, находящимся в общей совместной собственности, возможно любым из правообладателей, при этом согласие остальных предполагается; тем не менее законодательство Российской Федерации предусматривает ряд ограничений на этот счет. Так, согласно ст.8 Закона о крестьянском (фермерском) хозяйстве порядок распоряжения имуществом хозяйства определяется соглашением между его членами. Распоряжение может осуществляться главой фермерского хозяйства в интересах хозяйства. Переход права на общую совместную собственность членов дачного, садоводческого, огороднического некоммерческого товарищества возможен только при переходе права на земельный участок, принадлежащий члену такого товарищества, а распоряжение такой совместной собственностью и обременение ее не в пользу члена товарищества возможно только по взаимному согласию всех его членов. Такое решение принимается на общем собрании. Что касается общей совместной собственности супругов, то Семейный кодекс РФ предусматривает, что для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки. Государственный регистратор в таком случае вправе требовать от супруга, от имени или на имя которого регистрируется имущество, представления такого нотариально заверенного согласия. Кроме того, при наличии брачного контракта необходимо и его представление, так как им может изменяться не только правовой режим имущества супругов, но и возможность распоряжения общим совместным имуществом.

Свидетельство о государственной регистрации права общей совместной собственности выдается в единственном экземпляре для всех правообладателей. Но при этом в графе "субъект (субъекты) права" указываются сведения обо всех участниках общей совместной собственности[121].

Статья 25. Государственная регистрация права собственности на создаваемый объект недвижимого имущества

Комментарий к статье 25

1. В соответствии с положениями ст.ст.218 и 219 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. В то же время право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает только с момента такой регистрации.

Документы, представляемые для государственной регистрации права на вновь создаваемый объект недвижимого имущества, должны соответствовать общим требованиям, предусмотренным в ст.18 комментируемого Закона. Для регистрации, в частности, необходимо представить документы о правах застройщика на земельный участок, о получении разрешения на строительство, о приеме объекта недвижимости в эксплуатацию и др.

2. В качестве документов, подтверждающих право заявителя на обладание земельным участком, могут выступать договор аренды, свидетельство о праве собственности либо свидетельство об ином вещном праве (пожизненного наследуемого владения земельным участком, постоянного (бессрочного) пользования земельным участком), оформленное надлежащим образом.

Обладая правом собственности на земельный участок, лицо может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка. Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.

Лица, получившие земельный участок по договору с собственником и не являющиеся собственниками земельных участков, осуществляют принадлежащие им права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

Особые правила установлены ГК РФ в отношении лиц, обладающих правами пожизненного наследуемого владения земельным участком или постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Так, если из условий пользования земельным участком, установленных законом, не вытекает иное, владелец земельного участка вправе возводить на нем здания, сооружения и создавать другое недвижимое имущество, приобретая на него право собственности.