Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации

Покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение. При этом если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно ст.20 Кодекса земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (п.2 ст.268, п.1 ст.271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном п.2 ст.3 Вводного закона[176].

При рассмотрении споров, связанных с применением положений п.3 ст.552 ГК РФ и п.1 ст.35 Кодекса, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка[177].

2. См. комментарий к ст.33 Кодекса.

3. Порядок реализации преимущественного права покупки определен в ст.250 ГК РФ. В силу норм закона продавец либо арендодатель земельного участка, на котором находится чужое здание (строение, сооружение), обязан в письменной форме известить собственника такого здания о намерении продать или сдать в аренду земельный участок с указанием цены и иных условий, на которых продавец (арендодатель) собирается заключить договор. В течение месяца со дня извещения собственник здания (строения, сооружения) должен либо выразить желание заключить соответствующий договор, либо отказаться от его заключения. В последнем случае продавец (арендатор) будет вправе заключить такой договор с другим лицом. При этом в силу абз. 2 п.2 ст.271 ГК РФ переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику здания (строения, сооружения) права пользования таким участком.

Если продавец (арендодатель) заключил договор с нарушением преимущественного права собственника здания (строения, сооружения) на покупку или аренду земельного участка, то последний имеет право в течение трех месяцев в судебном порядке требовать перевода на него прав и обязанностей по соответствующему договору (п.3 ст.250 ГК РФ).

Что касается земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, то к ним соответствующие правила не применяются. Граждане и юридические лица, имеющие в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания (строения, сооружения), расположенные на вышеуказанных земельных участках, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с нормами Кодекса (см. комментарий к п.1 ст.36 Кодекса, а также абз. 3 п.2, 4 ст.3 Вводного закона). Наличие договора аренды земельного участка, заключенного до введения в действие Кодекса, не лишает собственника недвижимости права выкупа земельного участка в соответствии с п.1 ст.36 Кодекса. Однако в том случае, если договор аренды земельного участка заключен собственником расположенного на нем объекта недвижимости после введения в действие Кодекса, то в связи с тем, что собственник недвижимости реализовал свое исключительное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды земельного участка, он утрачивает право выкупа земельного участка в соответствии с п.1 ст.36 Кодекса[178].

4. В числе основных принципов земельного законодательства подп.5 п.1 ст.1 Кодекса называет принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, в силу которого все прочно связанные с земельными участками объекты (в том числе здания и сооружения) должны следовать судьбе земельных участков. Изъятия из этого принципа могут быть установлены только федеральными законами.