Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации

Необходимо принимать во внимание и Указ Президента РФ от 16.05.1997г. N 485 "О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами"[182]. Указом установлено, что право приобретения в собственность земельных участков (долей земельных участков), на которых расположены ранее приватизированные здания, строения, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства, в первую очередь имеют физические и юридические лица — собственники указанных объектов недвижимости. Приватизацию зданий, строений, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства предложено осуществлять в дальнейшем, как правило, вместе с земельными участками (соответствующей долей земельного участка), на которых они расположены.

Порядок продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также продажи земельных участков, предоставленных гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности, осуществляется в соответствии с изменениями, внесенными в комментируемую статью ФЗ от 03.10.2004г. Предусмотрено бесплатное предоставление религиозным организациям в собственность земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, если указанные организации имеют на этих участках в собственности здания, строения, сооружения религиозного и благотворительного назначения. Если такие объекты находились во владении религиозной организации на праве срочного безвозмездного пользования, то земельные участки под ними предоставляются также в безвозмездное пользование на тот же срок. При этом следует четко определить управомоченного субъекта. Право собственности, как и право срочного безвозмездного пользования, может принадлежать религиозной организации, обладающей правами юридического лица. Таковыми в соответствии со ст.8-11 ФЗ от 26.09.1997г. "О свободе совести и о религиозных объединениях"[183] являются местные и централизованные религиозные организации, образованные в соответствии с законом и прошедшие государственную регистрацию по правилам ФЗ от 08.08.2001г. "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей"[184]

.

2. Пункт 2 ст.36 Кодекса имеет в виду земельные участки, уже застроенные жилыми зданиями и другими строениями, входящие в состав кондоминиума. Согласно ст.36 ЖК РФ объектом права общей долевой собственности собственников квартир в многоквартирном доме является, в частности, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Напомним, что в ФЗ от 15.06.1996г. "О товариществах собственников жилья", действовавшем до введения в действие ЖК РФ, подобный комплекс недвижимого имущества обозначался термином "кондоминиум". Современное жилищное законодательство данный термин более не использует.

Таким образом, земельный участок в кондоминиуме представляет собой объект общей долевой собственности собственников квартир в многоквартирном жилом доме. Очевидно, что речь должна идти также о земельных участках, находящихся под зданиями и сооружениями. Участие субъектов различных форм собственности не создает преимуществ для какой-либо формы собственности. Комментируемый п.2 закрепляет существующее положение в отношении прав сособственников на земельный участок. Соответствующее положение содержится и в ФЗ от 29.12.2004г. "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"[185]

. В существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

3. Здание может находиться на неделимом земельном участке, являющемся объектом права государственной или муниципальной собственности. Если такое здание принадлежит нескольким лицам на праве собственности, то комментируемая статья предоставляет им либо право приобрести участок в общую долевую собственность, либо закрепить в своем пользовании по договору аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.