Кто взял мои деньги?

Если хотите, можете снова обратиться к формуле инвестирования богатого папы. Эта формула едва ли будет работать без денежного потока. А без него нельзя получить существенных налоговых льгот, которые являются разновидностью денежного потока. Повышение же стоимости капитала, согласно теории богатого папы, не столь важно. Его стратегия сильного инвестирования работает как при условии повышения стоимости капитала, так и без него.

Богатый папа всегда старался заручиться гарантией возвращения вложенных денег. А повышение стоимости капитала было для него лишь необязательным дополнением, как бы соусом к основному блюду. Именно поэтому данный пункт и занесен в список третьим в порядке очередности.

У большинства же людей, к сожалению, при инвестировании список приоритетов выглядит иначе:

1. Повышение стоимости капитала.

Как видите, в нем всего один пункт. Эти люди знают только о том, что нужно покупать по низкой цене и продавать по высокой. Но, согласно американскому налоговому законодательству, люди, которые покупают и продают, зачисляются в разряд маклеров, а не инвесторов.

Если вы посмотрите на Квадрант денежного потока, то увидите, что если кто-то только покупает и продает, то он находится в секторе С, а не в секторе И. В сфере недвижимости есть много людей, которые щелкают как семечки сделки по недвижимости и зарабатывают на этом много денег. Главным приоритетом, на котором они сосредоточены, является покупка по более низкой и продажа по более высокой цене, что можно отнести к варианту инвестирования ради повышения стоимости капитала, а не ради денежного потока. В большинстве случаев эти люди рискуют попасть в разряд маклеров, а не инвесторов, согласно Налоговому кодексу и положениям Налогового управления США, и поэтому, скорее всего, станут объектом более высокого налогообложения, чем настоящие инвесторы. Не имея подходящей формы организации предприятия, которое выступало бы как юридическое лицо при этих сделках, и соответствующего хитроумного планирования в области налогов, человек, занимающийся куплей и продажей ради получения разницы от повышения стоимости капитала, попадает в разряд лиц, занятых индивидуальным трудом, и облагается соответствующими налогами, в том числе подоходным налогом по обычной ставке. Когда я говорю с такими людьми, они обычно утверждают, что не платят подобных налогов. Может быть. Но это только пока они совершают мелкие сделки. Будьте уверены: как только они станут большими предпринимателями и начнут получать много денег, в их дверь сразу же постучится налоговый инспектор. (Но, как и все прочие, данное утверждение носит общий характер, ситуации же на местах всегда неповторимы, поэтому обязательно посоветуйтесь со своими аудитором и юристом.)

А как насчет покупки заложенного имущества с просроченным правом выкупа?

Однажды, рассказывая об инвесторах, работающих с недвижимостью, я указал на различие между маклерами и инвесторами. Один молодой человек из аудитории поднял руку и спросил:

– Вот я, например, покупаю заложенную недвижимость с просроченным правом выкупа. Кто я, по-вашему, – маклер или инвестор?

Мой ответ был таким:

– То, о чем вы спрашиваете, относится к объекту инвестирования. Я же говорю не об объекте, а о том, как вы используете эту недвижимость. Если вы покупаете ее с целью получения арендной платы и денежного потока, то вы инвестор. Если вы приобретаете заложенную недвижимость, чтобы вскоре продать по более высокой цене, или придерживаете, поджидая, когда цена станет еще выше, вы инвестируете ради получения прибыли от повышения стоимости капитала и поэтому ваше место в квадранте С, то есть среди маклеров.

Тогда другой слушатель поднял руку и спросил:

– А как насчет инвестиций без первоначального взноса? Буду ли я считаться инвестором, если ничего не вкладываю до момента получения собственности?

И опять я ответил теми же словами:

– Это не зависит от формы финансирования. Главное – тип получаемого дохода. Вопрос в том, покупаете ли вы эту собственность для продажи или ради арендной платы, на долгий или на короткий срок – вот что имеет значение.

Многие люди просто сидят и наблюдают за подъемами и спадами на рынке ценных бумаг. Они счастливы, когда индекс Доу Джонса растет, и расстраиваются, когда он начинает падать. Это люди, которые инвестируют только в повышение стоимости капитала. Их часто называют также импульсивными инвесторами, которые скупают ценные бумаги, когда те растут в цене, и продают их, когда котировки начинают понижаться. Именно они создают тот психологический импульс, который делает бумажные активы очень ненадежными и опасными для среднего инвестора.

Когда я слышу, как кто-то говорит: «Мой дом поднялся в цене. Я сделал деньги, ведь дом теперь стоит на 50 тысяч долларов больше, чем я в свое время за него заплатил», – я сразу же понимаю, что передо мной человек, инвестирующий в повышение стоимости капитала.