Курс гражданского права. Тома I-III

§ 46. Общие правила найма по русскому закону. — Крайний срок найма. — Ограничения личные. — Форма договора. — Цена. — Пространство пользования. — Право владения в найме и его принадлежности. — Передача найма. — Исполнение договора и прекращение. — Ограничение найма в заложенных имениях. — Наем из выстройки. — Общее замечание о законе поземельного найма

Русский закон крайне скуден общими определениями о найме, и те, которые есть в нем, имеют вид случайный и отрывочный. Эта скудость в юридической разработке внутреннего содержания найма объясняется состоянием нашего сельского хозяйства и промышленности, до сих пор во многих местах первобытным, а в других — весьма неразвитым. Древнейшие постановления нашего закона о найме относятся к найму земель крестьянами, большею частью для удовлетворения насущных, а не промышленных потребностей быта, и состоят в связи с хозяйством, еще не возвысившимся до степени денежного, при крайнем разнообразии рыночной ценности сельских произведений, а иногда при совершенном отсутствии рынка. Посему и доныне встречается на практике немало затруднений в разрешении юридических вопросов, из найма возникающих. С другой стороны, наше законодательство страдает обилием и разнообразием частных постановлений о найме, преимущественно казенных и общественных имуществ, причем обращаемо было особенное внимание на формальную сторону дела.

Определение найма (коего нет в законе) может быть выведено (Касс. реш. 1868 г. N 248) следующее: договор, в коем одна сторона предоставляет пользование своим имуществом другой стороне на известный срок и на известное вознаграждение. Итак, существенные принадлежности договора суть срок и наемная плата. Прочие принадлежности зависят от особых условий между сторонами (ст.1691) и, по местам, от обычая, основанного на справедливости и потому выражающего свое действие не в судебных приговорах по пререканию о праве, но во взаимных сделках и уступках при добровольном исполнении. Так решаются на практике недоумения о том, к чему обязан хозяин имущества по содержанию его в порядке (хотя на это в законе нет указания). Так, помимо закона, делается по справедливости уменьшение наемной платы в случае убытка наемщику от случайных бедствий (напр., когда у наемщика, снявшего сад, вовсе не было плодов от неурожая).

Крайний срок найма определялся у нас законом сначала только для земель, отдаваемых от казны и от казенных людей в оброчное содержание; но в 1824 году, по поводу одного частного дела, было признано, что между частными лицами срок найма недвижимых имуществ должен быть не более 12 лет. Это запретительное правило вошло в Свод Законов (ст.1692).

В указе не объяснено, с какою именно целью установлено это стеснение. Можно предполагать различные цели: предупреждение стеснений в праве распоряжений имуществом для самого хозяина и его наследников, предупреждение легкомысленных расточительных отдач, равносильных отчуждению права собственности и уничтожающих ценность имений в руках у добросовестного покупщика; наконец, охранение казенного интереса от ущерба в крепостных пошлинах за действительную продажу. Но есть и другие интересы, требующие ограждения, — интересы промышленности и хозяйства. Для серьезных и долгосрочных промышленных операций, требующих затраты значительного капитала, необходима уверенность в спокойном, на долгий срок, пользовании нанятым имуществом, ибо, в противном случае, никто не решится предпринимать на нем что-либо значительное. Ввиду этих интересов, в 1855 году дозволено отдавать благоприобретенные пустопорожние земли в аренду на срок долее 12 лет, даже до 30 лет, под устройство фабрик и заводов (1693 ст., родовые земли исключены, конечно, в смысле ограждения ценности имения для законных наследников) Такая же льгота существует для пустопорожних земель, отдаваемых под устройство дач на 25-верстном расстоянии от обеих столиц. С 1861 г. дозволено бывшим помещикам отдавать свободные земли и угодья в аренду до 36 лет (1693). На тот же 36-летний срок могут быть сдаваемы удельные земли (1693).

В Ялтинском уезде с 1874 г. дозволено отдавать недвижимые имущества внаем на сроки до 90 лет (1693).

В 1885 году Министру Государственных Имуществ предоставлено ходатайство о найме частных земель, с целью разработки минералов, на сроки, более дозволенных, представлять через Комитет Министров на Высочайшее разрешение (1693).

Обществам кочевников в областях Акмолинской, Семипалатинской, Семиреченской, Уральской и Тургайской разрешено сдавать земли в зимовых стойбищах внаем до тридцати лет лицам русского происхождения для земледелия, под фабрики, заводы, мельницы и т. п. (Зак. Гражд., ст.1693, прим. 2, по Прод. 1895 г.).