Лизинг

Лизинг недвижимости с его государственной регистрацией

На практике многие компании сталкиваются с необходимостью приобретения недвижимости в собственность. Но далеко не все компании могут отвлечь значительные средства на такую покупку. В такой ситуации одним из наиболее эффективных способов решения этой проблемы может стать лизинг недвижимости. Об особенностях лизинга объектов недвижимости мы и поговорим в нижеприведенном материале.

Гражданско-правовые основы лизинга.

Правовые основы договора лизинга установлены Федеральным законом от 29 октября 1998 года № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» (далее – Закон о лизинге).

Согласно статье 2 названного Закона договор лизинга представляет собой договор, в соответствии с которым лизингодатель обязуется приобрести в собственность указанное лизингополучателем имущество у определенного продавца и предоставить лизингополучателю это имущество за плату во временное владение и пользование.

Предметом лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество (пункт 1 статьи 3 Закона о лизинге).

Предметом лизинга не могут быть земельные участки и другие природные объекты, а также имущество, которое федеральными законами запрещено для свободного обращения или для которого установлен особый порядок обращения, за исключением продукции военного назначения, лизинг которой осуществляется в соответствии с международными договорами Российской Федерации, Федеральным законом от 19 июля 1998 года № 114-ФЗ «О военно-техническом сотрудничестве Российской Федерации с иностранными государствами» в порядке, установленном Президентом Российской Федерации, и технологического оборудования иностранного производства, лизинг которого осуществляется в порядке, установленном Президентом Российской Федерации.

Отметим, что договор лизинга недвижимости практически ничем не отличается от подобных сделок с прочими объектами – оборудованием, автотранспортом и так далее. В его основе лежит договор лизинга между лизингодателем и лизингополучателем и договор купли-продажи между лизинговой компанией и продавцом объекта недвижимости.

Для выполнения своих обязательств по договору лизинга субъекты лизинга заключают обязательные и сопутствующие договоры. К обязательным договорам относится договор купли-продажи. К сопутствующим договорам относятся договор о привлечении средств, договор залога, договор гарантии, договор поручительства и другие (статья 15 Закона о лизинге). Заметим, что при лизинге недвижимости возможен и договор на аренду земельного участка, на котором возведен приобретаемый по лизингу объект недвижимости. При этом необходимо учитывать, что земельный участок можно взять только в аренду и на него не распространяется договор лизинга. Как было сказано выше, лизинг земельных участков запрещен действующим законодательством (статья 3 Закона о лизинге). В такой ситуации автор рекомендует заключать обособленные договора по пользованию землей. Кстати, при выкупе предмета лизинга лизингополучателем, права на земельный участок, в том числе право собственности или право аренды, в обязательном порядке переходят от лизингодателя к лизингополучателю. Данное положение установлено как Земельным кодексом Российской Федерации, так и Гражданским кодексом Российской Федерации (далее – ГК РФ).

При заключении договоров купли-продажи и финансового лизинга объекта недвижимости следует особо уточнить, что здание или сооружение, которое является предметом лизинга, принадлежит передающей его стороне по праву собственности. Оно не должно быть предметом залога, на него не наложен арест, оно не является предметом иска третьих лиц.

Договор лизинга независимо от его срока заключается в письменной форме (пункт 1 статьи 15 Закона о лизинге).

Предмет лизинга, переданный во временное владение и пользование лизингополучателю, является собственностью лизингодателя, что следует из статьи 11 Закона о лизинге.

Предмет лизинга передается в лизинг вместе со всеми его принадлежностями и со всеми документами (техническим паспортом и другими), если иное не предусмотрено договором лизинга.

Согласно пункту 3 статьи 17 Закона о лизинге лизингополучатель за свой счет осуществляет техническое обслуживание предмета лизинга и обеспечивает его сохранность, а также осуществляет капитальный и текущий ремонт предмета лизинга, если иное не предусмотрено договором лизинга.