Малый бизнес с нуля. Хватит мечтать, пора действовать!

Итак, арендуем! Где? Вариантов не так много. Можно арендовать площадь в торговом центре, место (павильон) на рынке, отдельное помещение в жилом или офисном здании. Можно арендовать у организации, которая строит свой бизнес именно на том, чтобы сдавать коммерческую площадь мелким, малым и средним предпринимателям. А можно арендовать «офис» у более удачливого «частника» (или предпринимателя). У каждого из этих вариантов есть нюансы. Но в целом я склоняюсь к мысли, что если ваш товар «безликий» (т. е. не является чем-то особенным, просто обычная одежда, еда или промтовары), то лучше всего арендовать место в торговом центре или на рынке. Короче говоря, там, где есть много разных товаров и, скорее всего, есть несколько ваших конкурентов. На самом деле это не так плохо; более того, наличие конкурентов в этом случае вполне можно (и нужно) превратить в плюс. По крайней мере, покупатели уже знают этот рынок как место, где можно приобрести такой же товар, как и у вас. А значит, вам не придется ловить на себе насмешливые взгляды проходящих мимо людей, так и не ставших вашими покупателями.

Чтобы сориентировать вас, приведу приблизительные цены на аренду помещений в уральском городке среднего размера.

Минимальная цена квадратного метра где-нибудь в мебельном центре на отшибе (а торговля мебелью – это такой бизнес, который требует больших площадей по минимальным ценам) составляет 700–800 руб. в месяц. Можно, пожалуй, найти и подешевле, 500–600 руб., но это редкость, и, как правило, лучше подороже, но в более бойком месте. В среднем цена квадратного метра в торговом центре без особенной специфики (промтовары, одежда, обувь) – 1000–1500 руб. за «квадрат». В продуктовых торговых центрах традиционно самые высокие цены, порядка 1800–2500 (до 3 тыс.) руб. за «квадрат». Вообще, наш город имеет странные особенности, потому как аналогичные площади в Москве дороже лишь на 30–50 %, чему я был немало удивлен, когда узнал. Ведь наш город даже областным центром не является…

Отдельный офис, как ни странно, может быть дешевле в пересчете на 1 м2, порядка 400–600 руб. Но с точки зрения торговли это не выгоднее, так как в офисе еще есть неторговые помещения вроде туалета, кабинета и прочие, которые вы также оплачиваете. И если пересчитать цену офиса на квадратный метр именно торговой площади, то часто выходит не дешевле, а дороже. Впрочем, как всегда, возможны варианты.

Что до цен с точки зрения приобретения в собственность – то квартира на первом этаже, имеющая потенциальную коммерческую ценность, дороже аналогичной на 30–50 %, а квартира, уже переделанная под офис и имеющая статус нежилого помещения, дороже уже в 2,5–3 раза. И причем в кризис это удорожание только увеличилось, так как квартиры упали в цене гораздо сильнее, чем коммерческая недвижимость. В общем, мелкому предпринимателю это не по карману.

Права и риски арендатора

Скажем сразу, арендные платежи – это, как правило, самая большая часть ваших затрат (не считая закупки товара). Арендную плату вы платите независимо от того, зарабатываете вы что-то на своей точке или не зарабатываете. И надо сказать, сумма выходит очень немаленькая. Обычно во много раз превышающая все ваши налоги.

Скажем так, если снять офис (переделанную в нежилое помещение квартиру на первом этаже много-квартирного дома), то арендные платежи будут в 1,2–1,7 раза выше, чем ипотечные выплаты за эту же квартиру, если бы вы купили ее в ипотеку на 5–7 лет. Возникает искушение побежать в банк за ипотечным кредитом… Но вынужден вас разочаровать, делать вам там, скорее всего, нечего. Более подробно – в разделе «Где взять деньги» главы 6.

Самый главный риск арендатора – превратиться в дойную корову для арендодателя. Каким образом это может быть сделано – уже не так важно, общий смысл сводится к тому, что почти все, что вы зарабатываете, может прикарманить арендодатель на вполне законных основаниях.

Закон должен защищать арендатора (и кстати, в Гражданском кодексе по этому вопросу есть масса интересных вещей, см. далее), однако существует несколько простых приемов, с помощью которых арендодатель может выйти из-под действия этих законов.

В Гражданском кодексе (а ведь вы его уже купили, верно?) арендным отношениям посвящено немало места. Надо сказать, что закон в случае аренды больше стоит на страже прав арендатора, чем арендодателя. Но не все так просто.

Дело в том, что в ГК даже указан минимальный срок, за который арендодатель может поднять арендную плату. Не чаще одного раза в год. Вроде бы радоваться надо… Но на практике срочный договор сроком от года и более должен регистрироваться в Регистрационной палате. Не подлежат регистрации более короткие договоры и бессрочные договоры. Но бессрочный договор с вами никто не заключит. Гораздо проще и надежнее заключить с вами договор сроком на 11 месяцев. Что это дает арендодателю?

1. Не нужно регистрировать договор в регистрационной палате.

2. В случае каких-то конфликтов проще не заключать новый срочный договор, чем расторгнуть существующий бессрочный.