Малый отель. С чего начать, как преуспеть. Советы владельцам и управляющим

К сожалению, отель – это сложный объект, в котором доля постоянных расходов очень высока. Они не могут быть ниже определенного уровня, причем, чем выше категория отеля, тем выше величина постоянных затрат.

Анализ переменных затрат влияет на принятие управленческих решений, например:

• следует ли создавать свою прачечную или заключать договор со сторонней организацией;

• какую скидку давать партнерам, обеспечивающим групповую загрузку отеля;

• расширять или нет перечень дополнительных услуг и т. п.

К основным показателям эффективности финансово-хозяйственной деятельности гостиницы относятся следующие.

1. Количество номеров (номеро-суток) в эксплуатации (РАВНО общему количеству номеров в отеле, МИНУС количество номеров, используемых для служебных целей, МИНУС количество номеров на ремонте, переоборудовании и т. п.).

2. Коэффициент заполняемости номеров (РАВЕН количеству проданных номеров, ДЕЛЕННОМУ НА количество номеров в наличии).

3. Средняя цена проданных номеров (РАВНА валовому доходу, ДЕЛЕННОМУ НА число проданных номеров).

4. Средняя цена существующих номеров (РАВНА валовому доходу, ДЕЛЕННОМУ НА общее количество номеров).

При анализе деятельности отеля рассматривается взаимодействие трех основных факторов: цена за номер, количество проданных номеров и затраты на содержание номерного фонда и гостиницы в целом.

Каждый финансовый показатель помогает принимать то или иное управленческое решение (табл. 13).

Таблица 13. Пользователи финансовой отчетности и принимаемые деловые решения

Перед принятием решения о создании отеля в рамках бизнес-планирования проводится расчет, насколько выгодны вложения в этот бизнес.

Одним из важнейших показателей эффективности инвестиций в проект является «Чистый дисконтированный доход» (Общий финансовый итог от реализации проекта), в литературе обычно обозначаемый английской аббревиатурой NPV (Net Present Value).

Данный показатель – это разница (сальдо) между инвестиционными затратами и будущими поступлениями, приведенными в эквивалентные условия:

где (CF)^t – финансовый итог в году t с учетом первоначальных инвестиций; r – ставка дисконтирования; t – порядковый номер года в будущем, считая от начала создания отеля.

Для нефинансиста это определение, и, особенно, формула, выглядят ужасной абракадаброй. На самом деле расчет этого показателя – муторное, но достаточно простое занятие.

Прежде чем привести пример такого расчета, поясним, о чем свидетельствует то или иное значение NPV:

• положительное значение NPV показывает, что полученные средства превышают сумму вложенных инвестиций, т. е. обеспечивают получение прибыли выше требуемого уровня доходности;

• нулевое значение NPV показывает, что проект достиг точки окупаемости;

• отрицательное значение NPV показывает, что проект не достиг ожидаемого уровня доходности.

Пример. Оценка инвестиционного проекта отеля бизнес-класса на 12 номеров

Сумма первоначальных инвестиций в строительство и оснащение отеля составила 20 млн руб.

• Планируемый финансовый итог 1-го года работы отеля – 4 800 000 руб.

• Планируемый финансовый итог 2-го года работы отеля – 6 000 000 руб.

• Планируемый финансовый итог 3-го года работы отеля – 6 000 000 руб.

• Планируемый финансовый итог 4-го года работы отеля – 6 000 000 руб.

• Планируемый финансовый итог 5-го года работы отеля – 6 000 000 руб.

• Ставка дисконтирования – 10 % (0,1).

Исходя из расчета, можно сказать, что в конце пятого года работы отеля он окупается. Таким образом,NPVпоказывает срок окупаемости проекта. Если инвестор рассчитывал на окупаемость за 3–4 года, то при расчетных параметрах вложений и отдачи этот проект может быть ему неинтересен.

Помимо NPV, для определения эффективности инвестиций используют еще несколько показателей, которые подробно описаны в специализированной литературе. Учитывая, что данная книга рассчитана не на финансистов, предварительного расчета NPV для малого отеля вполне достаточно, чтобы принять решение о строительстве отеля.

Пример. Размер инвестиционных расходов на строительство отеля на 12 номеров в г. Сочи в 2003 г.

Отель может увеличить прибыль двумя путями:

• повышение цены за номер и за другие услуги;

• снижение текущих затрат.

Первый способ ограничен условиями конкуренции на рынке или необходимостью инвестировать в повышение уровня (звездности) отеля.

Второй способ требует значительных управленческих усилий, но при жесткой конкуренции победит именно тот отель, который при прочих равных условиях сможет повысить рентабельность своих услуг, не повышая при этом стоимости номеров.