Многоликий Питер. Как выбрать район и локацию для покупки квартиры

Вы точно не поведетесь на мнение «хорошего агента – тети Маши». Это такой риелтор-персонаж. «Тетя Маша» работает с клиентами по принципу «советую как себе» и «хорошая квартира, надо брать». При поиске квартиры с таким «надежным специалистом» вы видите рынок ее глазами и недоумеваете, почему не попадается идеальная квартира. В общем, если вам встретится агент-«звезда», вы после прочтения моей книги сумеете отделить мух от борща.

На рынке есть и другие «любимые» мной персонажи. Прежде всего это суперсовременный_суперспециалист. Его особенность – напор и нахрап. Он чисто одет, произносит много слов за единицу времени и рассказывает, что в «его сетевом агентстве, самом крупном в России» применяются все самые современные технологии. Он отлично нажимает кнопки, умеет пользоваться CRM, за него с документами работает юрист. Задача такого «спеца» – продать как можно больше и то, что выгодно ему. Поэтому читайте эту книгу внимательно, а потом пропускайте все настойчивые рекомендации «суперспециалистов» через фильтр здравого смысла.

Для чего вам квартира?

Поразительно, но очень немногие могут сразу и однозначно дать ответ на этот вопрос. Чаще всего ответ бывает такой: ну как, вы что, сами не знаете, для чего квартира? А ведь от того, насколько мне, риелтору, понятна цель покупки, зависит, насколько быстро состоится сделка. То же самое происходит с вами, уважаемые покупатели, когда вы начинаете поиск жилья или объекта для инвестирования, и с вами, дорогие коллеги, если неясно, для чего и кого требуется жилье.

Вопрос-то не праздный. Среди моих заявок лишь около трети составляют заявки «для того, чтобы жить самим». Тут все ясно, выбираем для себя, с учетом всех потребностей семьи. Идем по обычному плану.

А остальные какие? Чаще всего я сталкиваюсь с желанием клиента соединить три в одном: чтобы можно было перепродать с выгодой, сдавать и, если что, жить самим. Совместить несовместимое можно, но получится, что ни одна задача толком не будет решена.

У людей могут быть особые потребности, которые сильно влияют на выбор.

Для примера возьмем один признак – этажность. В общем количестве запросов на покупку в моей практике 90% клиентов не хотят рассматривать первый этаж. Причины понятны, но, раз уж я еще и коуч, поразбираемся в них. Посмотрим, что отталкивающего есть на первых этажах.

Риск, что в квартиру проникнут через окно.

Холод от подвала или цоколя.

Шум с лестничной клетки, когда соседи идут домой вечером или на работу с утра.

Темно от деревьев за окном.

В подвале могут жить асоциальные элементы.

Возможность появления насекомых и грызунов из подвала.

Всё.

А теперь посмотрим, почему клиенты выбирали именно первый этаж.

Жить будет человек с ограниченными возможностями. Если сломается лифт или отключат свет – попасть в квартиру на любом этаже выше первого станет нерешаемой задачей.

Ребенок сам приходит из школы, а мать или бабушка видит, как он подходит к парадной, и сразу открывает дверь. Не надо ждать, когда он доедет на лифте или поднимется по лестнице.

Хозяева разводят собак. Гулять с щенками в определенный период нужно шесть раз в день. Не набегаешься по лестнице.

Дома хочется сделать перепланировку с переносом «мокрых точек». Внизу никто не живет, перепланировку можно согласовать на законных основаниях.

Продавцы понимают, что первые этажи пользуются пониженным спросом, поэтому выбор больше и торговаться легче.

Как вам такие рассуждения?

Каждый раз объясняю: квартира для себя, для перепродажи и для сдачи в аренду – это три разные квартиры.

Инвестиционные квартиры – те, что люди купили, подержали некоторое время и потом продают. Для этой цели годятся немногие объекты. Выбрать их непросто, нужно хорошо понимать рынок, перспективы его развития, потенциал объекта. А еще момент – когда стоит входить в проект, а когда уже поздно или еще не время. И, конечно, когда из него выйти.

Фактически необходимо иметь в виду три момента:

Кто заплатит вам вашу прибыль?

Каковы ваши цели на самом деле в этом проекте (а не в целом в жизни)?

Какова финансовая ситуация? Надо четко ее анализировать и успевать быстро на нее реагировать.

Держать фокус внимания на всех трех моментах помогаю я – как риелтор и как коуч.

Если вы решили купить квартиру, чтобы позже ее продать, – вам не должно там нравиться, нравиться должно тем, кто будет у вас покупать. Не снимать, а покупать. Кто окажется тем человеком, которому вы быстро и с выгодой продадите объект недвижимости? Не знаете? А хороший риелтор знает. Если нет – найдите такого, кто знает. Иначе это плохая инвестиция, больше похожая на игру в рулетку. Рынок может «осесть». Проект может не состояться. Стройку могут заморозить. Рядом могут проложить трассу или построить мусорный завод. Кто будет об этом думать вместо вас, если не риелтор?

Два примера про инвестиции.