Многоликий Питер. Как выбрать район и локацию для покупки квартиры

Так, из-за неспешности питерского подхода здесь не очень хорошо приживаются аукционные методы продажи недвижимости: в них главное скорость. Да, они реализуются в Питере, но, по моим наблюдениям, не так активно, как в других городах. Аукцион – это только метод. Им, как любым инструментом, далеко не все умеют пользоваться. Увы, многие мои коллеги из всех составляющих аукционного метода применяют только те, что в состоянии осознать. И получается «хотели как лучше, вышло как всегда». Выпячиваются резкость, снобизм, происходит подмена понятий. А здесь так «не идет». Ни скорость, ни напор, ни грубые манипуляции не приживаются.

Напротив, интеллигентный способ торговаться принимается в расчет. И чем красивее и аккуратнее этот процесс проходит, тем более довольны все его участники. Умение торговаться, отточенное и отшлифованное, не имеет ничего общего с нахальным базарным диалогом. Вовремя сказанный комплимент, признание преимуществ оппонента и объекта торга точно будут оценены в питерской сделке по достоинству.

Торговаться, конечно, нужно уметь. Мало кто из тех, с кем я контактирую по работе, делает это результативно. Важно понимать, что слишком низкая цена за недвижимость не выставляется просто так. Часто звучащее пожелание снизить цену на объект обычно оторвано от реалий рынка. Всегда есть обсуждаемая область торга, и всегда есть планка, ниже которой спускаться рискованно. Есть такое правило: если не знаешь, почему дешево, – ищи причину, она точно есть, и она тебе не понравится.

В рамках разумных и логичных причин хороший специалист сумеет договориться о хорошей выгоде. Для этого необходимо уметь пользоваться разными инструментами. Вот лишь некоторые из них, в арсенале опытного риелтора их гораздо больше:

– сравнительная оценка понравившихся объектов;

– выявление среди них конкурентных объектов;

– сбор достоверной информации о них;

– аудит их преимуществ;

– оценка рынка;

– выявление и превращение в выгоду преимуществ покупателя, это индивидуальный перечень по каждой паре продавец-покупатель;

– переговоры, дипломатия;

– анализ и оптимизация в законном поле возможных юридических, финансовых, налоговых схем;

– аудит рисков по каждому варианту;

– оценка перспективы ценового веса объекта в промежутке времени.

Необходимо понимать, как эти инструменты работают, какие из них уместны и применимы в конкретной ситуации и что сделать, чтобы не наломать дров и не дать вовлечь себя в ситуацию, где вам придется действовать вразрез с собственными интересами и на неподходящих условиях. Конечно, речь идет о существенных аспектах, например о выполнении обязательств и финансовых рисках, а не о деталях вроде времени сделки – начинать ее оформление в 9:00 или в 16.00.

Глава 3. С какой суммой начинать поиск жилья в Питере?

Разумеется, цена жилья – показатель сиюминутный. Я дам вам примерное ориентиры на сегодняшний момент, на лето 2023 года, и кратко поясню, как прикинуть финансовый шаг при улучшении своего жилья.

Как базовый показатель предлагаю взять студию (подробно о студиях – в главе 9). Более или менее пригодная для жилья студия начинается от 22 кв. м. Существуют студии меньше, существуют больше. От площади зависит цена, и зависимость эта нелинейна. Действует правило: оптом дешевле. То есть стоимость квадратного метра в самой маленькой студии будет выше, чем в студии большей площади в той же локации и в доме аналогичного качества.

Внимание: корректным будет только сопоставление однородных вещей! Бесполезно сравнивать соленое с пушистым, а рок-концерт с кожаным диваном. Покупка жилья не являлась бы таким трудоемким процессом, если бы все было однородно и одинаково. Я дам вам средние цифры по Санкт-Петербургу. При поиске квартиры вы столкнетесь с большими или меньшими ценовыми значениями, и это вас не один раз удивит. Нужно понять, за что имеет смысл платить, а за что – нет. У меня в агентстве договор о покупке жилья стоит вполне вменяемых денег, и уж совершенно точно мы всегда подбираем жилье по запросу клиента.

А средние цифры такие.

Студия стоит около 4 млн руб., если брать периферию города, и ближе к 5 млн – если брать город. Однокомнатные квартиры – от 6 млн руб. Двушки можно найти за 8 млн. По трехкомнатным разброс еще заметнее.

Многие возразят: а я видел жилье за 1,5 млн руб., или студию в городе за 4, или однушку за 5. Бывает? Да, только всегда найдется какое-то «но». Место, площадь, стены; юридические нюансы – особенности условий продажи, ограничение, обременение… Например, за 1,5 млн руб. можно купить комнату в общежитии, а комната в центре будет стоить 2,5, а то и 3 млн. А тут и до студии недалеко.

Есть три железных правила:

1. «Любой» квартиры не бывает.

2. Место и стены – определяющие факторы.

3. Скорость продажи и покупки регулируется деньгами.

Еще раз о торге