Монологи о бизнесе. Девелопмент

Второе: необходимо совершить рывок в IT-технологиях. Эта история также крайне слабо развита на загородном рынке, девелоперы не стремятся делать новые электронные сервисы для своих клиентов, не идут в ногу со временем. Третье: наполнение проектов сервисными составляющими, развитие комьюнити жителей поселков. Четвертое: новые финансовые инструменты на рынке загородной недвижимости, например лизинг загородной недвижимости. Это те вещи, на которые нужно ставить в ближайшем будущем!

«В девелопменте не существует лобби»

Дмитрий Котровский / партнер «Химки Групп»

Есть неприятное ощущение отсутствия сильной воли в интересах застройщиков. Потому что правила все время меняются.

Три года подряд с 2013-го по объемам ввода жилья в эксплуатацию московский регион бьет рекорды СССР.

Можно предположить, что хаотичным наращиванием предложения в московском регионе власти пытаются сдержать рост цен на жилье. По логике, больше производим – дешевле продаем. Меньше предложения – выше цена. Вспомним, какая эскалация цен была при дефиците предложения в 2003-2007 годах. Такого роста цен на квартиры не было нигде в мире! Тогда был дисбаланс: небольшое предложение, резко возросшие возможности россиян, платежеспособный спрос, который постоянно накачивался ипотекой. Сейчас же – перепроизводство на фоне спроса «сдувающегося». Опять дисбаланс, но куда более опасный.

Прогноз, что мы (застройщики) построим миллионы метров, все продадим, получим баснословные прибыли с маржинальностью 30-40 % и в виде налогов поделимся с государством, сохранив при этом рабочие места у себя, несостоятелен. Так не получится. Во всем важен баланс. Девелоперы сейчас, с одной стороны, находятся под серьезным, беспрецедентным прессом конкуренции, ограничивающей повышение ценника, поскольку конкурировать сейчас получается только ценой, даже маркетинговые бюджеты уже не помогают. А с другой стороны, девелоперы нагружены с головой разного рода обременениями, необходимостью создания социальной, коммерческой инфраструктуры, рабочих мест, формированием уставного капитала, отчислений в новый фонд, новыми налогами. Это создает нижний барьер, инвестиционную себестоимость. И весь наш бизнес строится на движении между этими двумя барьерами, ватерлиниями. Или, я бы даже сказал, окопами… Я уже года два говорю, в том числе на уровне Минстроя, что мы долго потом будем расхлебывать это перепроизводство. Покупатель не глуп: он видит, сколько всего ему предлагается сейчас, он понимает в той или иной мере законы конкуренции, только вот себестоимость он не понимает. По словам риэлторов, покупатели на опросах нередко говорят: «А мы посидим, подождем, пока вы нам бесплатно не отдадите свое построенное жилье». Но вы же понимаете, что никто бесплатно не отдаст, что есть инвестиционная себестоимость, есть операционные расходы, маркетинг, да и акционер не за «спасибо» деньги вкладывает.

Управление

У нас проекты получились строго соответствующими градостроительным нормативам области. Плотность, высотность не более 8 этажей, коэффициент по паркингу, двор без машин, рекреационные зоны, МОП, инфраструктура – все выполнили. Но дальше возникает вопрос стоимости эксплуатации. Выполняя градостроительные нормы Московской области, мы получаем определенную экономику территории. Например, уборка территории, охрана. У меня на объекте один пост в месяц обходится примерно в 90 000 рублей. Учитывая размер нашей территории, число корпусов и подъездов, въезды и прочее, получается, что в штате управляющей компании должно быть 40 человек.

Платят за это покупатели. А они, мягко говоря, не готовы переплачивать и хотят платить по тарифу, установленному в Москве или в Московской области, – около 35 рублей за квадратный метр. Поэтому в нашем случае, в рамках не миллионного и не супермасштабного объекта, такое управление невыгодно. При этом мы часто бываем в гостях у конкурентов, где на объекте точечной застройки в Москве, где стоит дом на 300 квартир, детская площадка и три дерева, а вокруг 10 соток асфальта, я понимаю, что это все обслуживать могут 5-7 человек. А у меня 40. Или, наоборот, территория большая, но «муравейник» в 22 этажа, жителей много, расходы на эксплуатацию между ними распределяются. То есть проекты, которые соответствуют идеальным представлениям властей о комфорте проживания, в итоге получаются недешевыми в обслуживании.