Монологи о бизнесе. Девелопмент

Мы рассчитали, какой объем проектов мы можем на себя взять, чтобы не выпустить из-под контроля финансы, как у очень многих происходит, когда слон растет-растет и падает. Для нас взять обязательство и не построить – это все, можно просто ставить крест и больше не работать. Поэтому для нас очень важно, чтобы мы не перенапряглись, не с точки зрения работы, а с точки зрения излишней финансовой нагрузки.

В ближайшее время планируем сконцентрироваться только на жилье комфорт– и бизнес-класса. Естественно, мы закладываем в наши проекты социальную и коммерческую инфраструктуру, которая необходима для комфортного проживания. Люксовые малоквартирные дома – мы знаем, что сможем, но сознательно пока отказываемся одновременно осваивать новые продукты.

В самой компании у нас произошло много изменений, мы идем на новый для себя рынок, фактически перезапускаем компанию с точки зрения ее развития. Мы специализируемся на площадках от 2 до 6-8 гектаров, которые можно спокойно построить в одну-две очереди. Меньше – неинтересно, потому что продукт не создашь хороший. Мы иногда смотрим и меньшие участки, но это исключение. И соответственно, мы умеем работать с такими участками, умеем на них размещать экономически интересный объем, чтобы он не вредил качеству, не давил самого жителя и окружающую среду, обеспечивал благоустройство.

Также рассматривали для себя и крупные площадки, более 20 гектаров, под комплексные проекты. При текущих процентных ставках и без преференций по подведению коммуникаций на начальных этапах таких проектов экономически история получалась не очень интересная. Но при определенных условиях вполне осуществимая, тем более что крупные проекты с точки зрения инфраструктурной составляющей и для жителей пользы больше приносят, и для города. Так что продолжаем работать и в этом направлении.

Качество

Мы остаемся в сегменте массового жилья, даже иначе скажу – в сегменте жилья среднемассового. Это не такой подход, когда гиганты берут 50 гектаров и квадратно-гнездовым способом строят все, что получается по экономике, а потом продают огромными блоками и большие деньги зарабатывают… Я не говорю, что они неэффективны, у них получается этот продукт. У нас же, когда в месяц проходит 20-40 сделок на адресе, каждый клиент считается индивидуальным покупателем, потому что с ним ведется индивидуальная работа. Мы не можем оптом.

Самое страшное – недооценить потребителя. Потому что сейчас все покупают для себя в основном. С массового рынка ушел инвестор. Ну, или почти ушел. Не только из-за снижения маржи, но и появились причины, связанные с налогообложением.

Финансово грамотный потребитель может посчитать стоимость денег во времени, сравнить с депозитами, сравнить цену с процентной ставкой, которую будет платить по льготной ипотеке или по коммерческому кредиту на квартиры, которые не включены в программу господдержки. Все это люди сопоставляют, считают внимательно. Поэтому и период принятия решений увеличился в три раза: люди ездят, смотрят, считают, потом опять ездят, смотрят, считают, потом ездят, разговаривают, смотрят, думают… И потом только покупают.

Сегодня, в условиях высокой конкуренции, девелоперы начинают возвращаться к вопросам правильной квартирографии. В какой-то момент они ею пожертвовали, начали нарезать маленькие пеналы и продавать их, чтобы снизить сумму сделки. Но сейчас мы видим, что именно люди покупают и как подходят к выбору. Когда спрашиваем, почему они нашу квартиру предпочли, они говорят: «У вас планировка хорошая, не 20 квартир на этаже и нет комнат 3х8 метров».

Проектирование – это ключ ко всему, ключ к созданию проекта, поэтому мы в него и вложились. Инновации для нас не пустое слово. Мы, вероятно, первая и единственная сейчас компания на рынке, которая полностью реализовала технологию BIM (building information modeling). Мы видим в 3D, условно говоря, как по каждому углу расходятся слаботочники, сантехника, мы видим, как расходятся электрики с теми, кто тянет воздуховоды. То есть это объемная модель, где можно сразу же заложить все необходимые вам узлы и решения, а самое главное – найти нестыковки, вовремя их устранить.