Монологи о бизнесе. Девелопмент

О внедрении в практику этой технологии говорят многие. Но либо всего лишь говорят, либо используют только для формирования архитектурной концепции в 3D. У нас же BIM реализован в полном объеме! В ЖК «Маяковский», который мы сейчас строим рядом с метро «Водный стадион», мы не просто используем BIM-моделирование, а готовим в системе и стадию П, и рабочую документацию, в том числе по конструктиву. Кто понимает, о чем я говорю, думаю, оценит. Там очень много возможностей. Мы пока не можем сказать, нравится нам это или не нравится, но мы видим, какой эффект в обозримом будущем мы получим. Это действительно позволяет экономить. И это один из инструментов, который помогает находить золотую середину между ценой и качеством. Теперь для нас работа подрядчика на площадке – это не закрытый ящик, когда нам сказали: «Все, давайте ключи, мы вам вот за столько построим», – а прозрачный и контролируемый процесс.

У нас сформирована и отлажена вся цепочка компетенций – от оценки градпотенциала участка до создания итогового продукта. И через активное участие в процессе мы контролируем себестоимость, весь процесс, видим, как создается продукт, управляем его стоимостью и качеством. В принятии решений задействован большой круг собственных специалистов. Хотя зачастую над нашими проектами работают, например, сторонние архитекторы. Надо один раз побывать на наших совещаниях – мы и правда их мучаем… И не меньше, чем своих собственных! Но все ради большой цели – мы стремимся сделать все правильно и хорошо. Если это фасад, то пусть он будет интересен не только с высоты птичьего полета, но и на расстоянии вытянутой руки.

Надежность

Наша структура капитала очень консервативная. Во все проекты мы вкладываем крупные суммы собственных средств, а также частично привлекаем средства дольщиков, но тем не менее нам необходимы и банковские кредиты. Было бы абсолютно нерационально, если бы мы строили только на свои деньги и не имели кредитного плеча. Это неэффективное управление финансами. У нас достаточно крупный собственный капитал, и это, в числе прочих наших достоинств, вызывает к нам доверие со стороны банковского сообщества. Поэтому с точки зрения финансовой надежности мы чувствуем себя стабильно и абсолютно уверены в том, что доведем все проекты до конца.

В любом девелоперском проекте есть несколько ключевых стадий. Когда вы в него входите, идет так называемая стадия преддевелопмента: вы не имеете возможности привлекать средства дольщиков. На этой стадии очень много расходов, которые банки финансировать не готовы в принципе или готовы, но не для всех. И девелоперу приходится тратить в этот период собственные средства. Далее вы получаете разрешение на строительство, регистрацию адреса, после чего уже можете привлекать деньги дольщиков по 214-ФЗ. Если вы при этом имеете поддержку банка, то вне зависимости от того, как у вас идут продажи, вы можете в случае необходимости привлекать банковские ресурсы для того, чтобы не замедлять стройку и выполнить обязательства по сдаче объекта вовремя.

Также на начальной стадии девелопмента нужно заплатить за саму площадку, за проектирование и прочее. Эти расходы могут составлять до 20-30 % от общих расходов на проект. Представим, что вам нужно потратить 10 млрд рублей на то, чтобы построить жилой комплекс «с нуля». Из них 2-3 млрд необходимо вложить на этапе до получения разрешения на строительство. Откуда финансировать? Из своих средств. А это не выгодно, так как приходится замораживать капитал на долгий период. И это головная боль многих девелоперов. Они говорят: мы не можем строить на свои. Это означает, что они не могут запустить проект, и на этом «сыпались» многие.

Но сейчас нашей компании удается эту стадию, в том числе покупку площадок по сделкам слияний и поглощений, финансировать за счет банковских денег. Сегодня на рынке это мало кому удается, но банки рассматривают нас как надежного партнера. Например, TEKTA – платиновый партнер Сбербанка, то есть по количеству выданных банком кредитов среди застройщиков московского региона наша компания находится в топе. Многолетнее сотрудничество с банком позволяет компании проходить аккредитацию новых проектов на стадии получения разрешения на строительство.

О команде и управлении

Команды становятся более профессиональными. Если в компании не происходит внутренней реакции на внешние вызовы, усиления контроля качества за работой, такая компания гибнет рано или поздно. Потому что внешние успехи любой компании – это результат внутренней ее работы, и все внешние провалы – это тоже результат ее внутренней работы.

Хорошие кадры – это колоссальный вклад, мощный. Мы их бережем, держимся за наших ребят. Если правильные люди привлечены и заряжены, многое можно сделать, очень многое.