На пенсию в 35 лет

• ЗПИФ недвижимости — > 10% годовых.

Все это без каких-либо хлопот.

Вывод. Люди! Хватит сдавать “однушки” в аренду! Если уж так нравится бетон, то посмотрите в сторону коммерческой недвижимости, а лучше держите в портфеле разные классы активов.

Как я строил дом

2007 год. Мой отец пытается воплотить в жизнь свою давнюю мечту — построить “родовое гнездо”. В то время дела в его компании шли довольно неплохо, поэтому он решился вложить излишки денег в стройку.

Участок

Участок мы выбирали спонтанно. Папе кто-то задолжал денег и рассчитался землей. Характеристики были средненькие — 12 соток, 40 километров от МКАД, транспортная доступность — на нуле, природа — так себе.

Решили строить с размахом — общая площадь дома — под 300 квадратных метров. Отец взял готовый проект и “допилил” его “под себя”. В проекте появились странные архитектурные формы, эркеры и все в таком духе. Тогда никто о будущей продаже не думал.

Смета

Смета росла ежегодно. Сначала нам говорили, что все строительство выйдет в 5–6 миллионов рублей. Но ведь нужен крутой септик и дорогущий котел — выкладывай миллион рублей. Какой дом без бани? — Тащи миллион рублей. Забыли учесть пару нюансов — давайте еще деньги. К моменту завершения стройки смета превысила 10 миллионов рублей.

Финансирование

В самом начале строительства около 3 миллионов вложил папа. Потом у него начались проблемы с бизнесом, поэтому деньги стал вкладывать уже я. К тому времени мой бизнес стал приносить неплохие доходы, но в то же время не такие, чтобы закончить все работы за один сезон. Стройка финансировалась постепенно и тянулась многие годы.

Я регулярно заполнял табличку с бюджетом. В определенный момент стал понимать, что вся прибыль от бизнеса уходит “в землю”.

Хлопоты

Расскажу о нескольких проблемах, которые “били” не только по карману, но и создавали нервотрепку.

Пример. Для подключения электричества нам пришлось идти к местному “царьку”. Он выставил счет в виде “вступительного взноса”, а потом установил безумные тарифы за свет. Обойти мы это никак не могли — монополия.

Еще пример — подключение газа. Власти отказывались тянуть его в наш поселок. В итоге мы организовали товарищество. Несколько лет с нас собирали деньги — то 30 тысяч рублей, то 50 тысяч рублей. В итоге даже к моменту продажи газ так к дому и не подключили.

Все, хватит!

Хлопоты и расходы в какой-то момент достали меня. Я ударил кулаком по столу и сказал, что лучше “родовое гнездо” продать. Больше я не готов был вкладывать деньги в бездонную бочку.

Продажа через агентства

Я обратился в крупное агентство недвижимости на букву М. Они уточнили, сколько я хочу за свой дом, но никаких рекомендаций по цене не дали — просто приехали, сфотографировали объект и пропали.

В итоге цену назначили “с потолка”. Я подсчитал затраты на стройку и стоимость участка — получилась сумма порядка 13 миллионов рублей. Прибавил “коэффициент жадности”: сначала это было что-то около 5 миллионов рублей. Звонков и обращений не было. Я снижал эту сумму с шагом в полмиллиона рублей. Тишина.

Не дождавшись ничего от первого агентства, я обратился во второе на букву И — та же песня. За два года получил пару просмотров.

Сделай сам

В рекламе дом стоял больше трех лет. Я разочаровался во всех агентствах, стал сам по всем порталам и доскам объявлений раскидывать рекламу. Была мысль повесить баннер на объекте с телефоном, но у меня дом стоял в стороне от дороги.

Покупатель нашелся случайно. Мне позвонил частный агент — он искал дом для своего клиента из региона. Агент проверял все объявления и наткнулся на мое — чистая удача.

Агент покупателя по доброте душевной “дотянул” меня до сделки. Хотя он работал не на меня, а на своего клиента. Из сделки в итоге я вытащил 12,5 миллионов рублей.

Давайте подсчитаем

Деньги мы начали тратить в 2007 году, вытащили их в 2013 году. В те годы мой бизнес летел вверх, а я вместо правильных инвестиций тратил деньги на стройку. Если взять сейчас калькулятор сложных процентов, учесть реинвестирование и подсчитать, то даже при самой консервативной стратегии я бы удвоил за это время свой капитал.

Что было дальше

Родственники сильно переживали. Но буквально через год я нашел дом в аренду в 7 км от Москвы — две трассы, рядом — электрички и даже метро. Вокруг — лес, тишина.

Дом со всеми удобствами я снял за копейки. Родственники и близкие были в восторге.

Какие выводы я сделал

При помощи инвестиций я могу создать себе денежный поток, а с него платить за аренду. В итоге я могу позволить себе снимать такой дом, который бы никогда за эти деньги не купил бы. Аренда в разы выгоднее.

Как я покупал золото