Налог на доходы физических лиц при операциях с недвижимостью. Самоучитель

Наиболее распространенный подход, который выучили практически все налоговые инспекторы, состоит в том, что срок владения будет отсчитываться с первичной даты регистрации прав на квартиру – вне зависимости от оснований, по которым переходили в собственность последующие доли. Дата, когда получили новое свидетельство, значения не имеет, срок владения заново не исчисляется – см. Письмо Минфина России от 19 июля 2016 г. № 03-04-05/42215, Письмо Минфина России от 25 декабря 2017 г. № 03-04-05/86232 и др.

Выдержка-обоснование из письма №03-04-05/86232 от 25.12.2017: «Пунктом 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Исходя из изложенного, изменение состава собственников, в том числе переход имущества к одному из участников общей долевой собственности, не влечет для этого лица прекращения права собственности на указанное имущество. При этом на основании статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение состава собственников имущества предусматривает государственную регистрацию такого изменения.

В связи с этим моментом возникновения права собственности на квартиру является не дата повторного получения свидетельства о праве собственности на имущество в связи с изменением состава собственников и размера долей в праве собственности на квартиру, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности».

Второй подход довольно редкий и привожу я его скорее для сведения. Существует Письмо о том, что, если несколько долей квартиры приобретены в разное время, но при этом каждая из долей зарегистрирована как отдельный объект недвижимости и имеет отдельное свидетельство (до электронной регистрации прав собственности бывали случаи, когда на каждую долю выдавался отдельный бумажный документ, особенно при так называемом выделе доли в натуре или в случае с коммунальными квартирами), то каждая доля рассматривается отдельным объектом имущества и для каждой доли высчитывается свой срок владения (Письмо Минфина России от 20.05.2014 № 03-04-05/23772). Сейчас такой случай может быть применим, когда, к примеру, квартира, приобретенная по долям в разное время, так же по долям продается разным покупателям. Вместе с тем эту позицию можно обернуть и в свою пользу при продаже, т.к. за одну долю-объект можно применить вычет по фактическим расходам, за другую – 1 млн при продаже отдельным договором. И все это в составе одного объекта недвижимости.

Третий вариант – объединение комнат в коммунальной квартире с целью дальнейшей продажи единым объектом.

Применительно к коммунальной квартире вопрос стоит особняком в связи с судебной практикой (учитывая приоритет судебной практики над разъяснениями Минфина и ФНС). Срок владения, полагает суд, считается с даты регистрации в ЕГРП прав собственности на последнюю приобретенную комнату, а дата возникновения права собственности на квартиру как цельный объект значения не имеет. Это следует из п. 11 Обзора, направленного письмом ФНС России от 7 июля 2016 г. № СА-4-7/12211 со ссылками на Определение Верховного Суда Российской Федерации от 06.04.2016 № 70-КГ15-16. С одной стороны, обзор судебной практики относится к конкретному делу (Ахмедова Б.И. против Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы России № 5 по Ямало-Ненецкому автономному округу), а право у нас не прецедентное. С другой стороны, письма ФНС или Минфина устанавливают приоритет судебной практики над разъяснениями финансовых ведомств (см. Письмо Минфина №03-01-13/01/47571 от 7 ноября 2013 года).

Всегда лучше ориентироваться на судебную практику, сложившуюся именно в вашем регионе, особенно если она более лояльна, чем позиция ведомств.