Налог на доходы физических лиц при операциях с недвижимостью. Самоучитель

В то же время в соответствии с пунктом 4 статьи 218 Гражданского кодекса член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

Согласно пункту 1 статьи 556 Гражданского кодекса передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Таким образом, момент возникновения права собственности члена жилищно-строительного кооператива в недвижимом имуществе кооператива определен специальной нормой Гражданского кодекса и связан с полным внесением паевого взноса и после ввода жилого дома в эксплуатацию».

• При вступлении в гаражно-строительный кооператив (применительно к гаражу)

Срок отсчитывается с даты полной выплаты пая Письмо Минфина России от 5 августа 2016 г. № 03-04-05/46131, от 14 ноября 2016 г. № 03-04-05/66684.

• По окончании строительства жилого дома/квартиры, которые приобретались как объект незавершенного строительства

В соответствии со ст.219 ГК РФ, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Соответственно срок отсчитывается с даты регистрации в ЕГРП прав собственности на жилой дом как на достроенный объект. Письмо Минфина России от 18 февраля 2015 г. № 03-04-05/7517.

Это же относится и к ДДУ (договору долевого участия), и к уступке права требования – срок владения начинается с момента регистрации готового объекта, см. Письма Минфина России от 14.02.2013 № 03-04-05/9-103, от 15.11.2012 № 03-04-05/9-1315.

При этом важно отметить, что дата подписания акта приема-передачи квартиры с застройщиком значения не имеет (в отличие от момента возникновения права на имущественный вычет при покупке жилья на «первичке»). Если в декабре был акт, а собственность с января, то срок владения с января.

• При смене совместной собственности на долевую

При смене вида собственности с совместной на долевую это не прерывает срок нахождения имущества в собственности, даже если доли стали неравными – Письмо Минфина России от 6 февраля 2018 г. № 03-04-05/6916.

• При перепланировке квартиры с получением нового свидетельства о праве собственности на нее (даже при увеличении площади, но без изменения внешних границ)

Срок отсчитывается с первичной даты регистрации прав на квартиру. Дата получения нового свидетельства значения не имеет, срок владения заново не исчисляется – см. Письмо Минфина России 4 марта 2016 г. № 03-04-05/12595.

• При перепланировке жилого дома, в том числе с изменением внешних границ

Законодательство и соответственно позиции налоговиков менялись. Поскольку сотрудники налоговых инспекций нередко годами живут в устаревших разъяснениях, приведу подробный расклад по данному вопросу.

До 1 января 2015 г. регистрация прав на недвижимость осуществлялась в соответствии с Правилами ведения ЕГРН, утвержденными постановлением Правительства РФ от 18.02.98 № 219 (далее – Правила). Пунктом 77 Правил было предусмотрено, что изменение объекта недвижимого имущества в связи с реконструкцией или перепланировкой без изменения внешних границ не влечет за собой прекращения или перехода права на него. Исходя из этого, Минфин России разъяснял, что право собственности на дом не прекращается, если в результате реконструкции поменялась его площадь без изменения внешних границ дома. Если же внешние границы изменились, возникает новый объект и срок владения отсчитывается с момента регистрации права собственности на него – именно так ранее рассуждали налоговики. Однако с 1 января 2015 г. Правила уже не действуют, а регистрация прав на недвижимое имущество производится в соответствии с Законом № 218-ФЗ, который не содержит положений, аналогичных п. 77 Правил. Нет таких положений и в действующем сейчас Порядке ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденном приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 № 943. Понятие реконструкции дано в ст. 1 Градостроительного кодекса РФ – согласно ему, при реконструкции может происходить расширение объекта, что подразумевает изменение его внешних границ. Учитывая вышеизложенное, а также разъяснения Минфина России, приведенные ниже, если в результате реконструкции изменилась площадь дома с изменением его внешних границ, право собственности на дом не прекращается.