Настольная книга нотариуса

В Законе об ипотеке предусматривается возможность ипотеки объекта незавершенного строительства и принадлежащих залогодателю материалов и оборудования, которые заготовлены для строительства (ст. 76). При этом установлено, что такой договор может быть заключен при предоставлении кредита для сооружения жилого дома. Как представляется, норма, содержащаяся в ст. 76 Закона об ипотеке, весьма несовершенна. Причем не только с точки зрения теоретической, но и исходя из практических соображений. Как известно, ипотека есть залог недвижимости. «Материалы и оборудование, заготовленные для строительства» не относятся к недвижимому имуществу. Залог объекта, не завершенного строительством, подчинен особым правилам (см. об этом § 4 гл. 11). Это во-первых. Во-вторых, «при предоставлении кредита для сооружения жилого дома» и заключении договора о залоге (ст. 76 Закона об ипотеке) чаще всего и этого «незавершенного строительства» еще нет. Поскольку нет недвижимого имущества, постольку не может быть и договора об ипотеке. Удостоверять такого рода договоры ипотеки нельзя.

Вместе с тем возможна ситуация, когда при предоставлении кредита для сооружения жилого дома заключается договор залога имущества (жилого дома), которое появится в будущем (см. об этом § 4 гл. 11). Может быть предусмотрен и залог «материалов и оборудования, заготовленных для строительства». Они должны быть перечислены в договоре, должна быть и оценка. Но это залог движимого имущества.

4. Залогодатель

Залогодателем жилого дома или квартиры, в изъятие из общих правил (см. § 3 гл. 10), может быть только собственник. Но не любой. Не могут быть залогодателями такие собственники, как Российская Федерация, субъекты РФ и муниципальные образования.

Юридические лица, являющиеся собственниками своего имущества, могут быть залогодателями жилых домов и квартир. К их числу относятся хозяйственные товарищества и общества, кооперативы (производственные и потребительские), общественные и религиозные организации и др.

Не могут быть залогодателями жилых домов и квартир юридические лица, которые владеют имуществом на праве хозяйственного ведения или оперативного управления (государственные и муниципальные унитарные предприятия, учреждения, финансируемые собственником).

Ни при каких обстоятельствах не могут быть залогодателями домов и квартир органы государственной власти и органы местного самоуправления. Эти ограничения обусловлены запретом ипотеки жилья, находящегося в государственной или муниципальной собственности (п. 2 ст. 74 Закона об ипотеке).

Вместе с тем следует отметить, что запрет выступать в качестве залогодателя юридическим лицам – несобственникам имущества и органам государственной власти и местного самоуправления распространяется лишь на ипотеку жилых домов и квартир. Значит, если объект недвижимости не включен в состав государственного или муниципального жилищного фонда, то возможна передача такого объекта в ипотеку. Так, возможен залог недостроенного жилого дома по общим правилам об ипотеке не завершенного строительством недвижимого имущества (см. п. 2 § 4 гл. 11). Точно так же допускается ипотека «бывшего жилого дома» или «бывшей квартиры», т.е. объектов, которые в установленном порядке исключены из состава государственного или муниципального жилищного фонда.

Гражданин – собственник жилого дома или квартиры вправе передавать эти объекты в залог.