Настольная книга нотариуса

Ипотека жилого дома или квартиры, находящихся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, осуществляется с предварительного разрешения органа опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК, п. 5 ст. 74 Закона об ипотеке). Значит, при удостоверении договора ипотеки жилья, принадлежащего кому-либо из указанных лиц, кроме прочего, нотариусу должно быть представлено и разрешение органа опеки и попечительства. Более того, нотариальная практика идет по тому пути, что разрешение органа опеки и попечительства истребуется не только в указанном случае, но и во всех случаях, когда в жилом помещении, которое предполагается передать в ипотеку, проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане. Даже если эти лица не являются собственниками (сособственниками) жилого дома или квартиры. Основанием формирования такой практики, по-видимому, явилось стремление обеспечить интересы указанных граждан, не допустить нарушения их жилищных прав. А с точки зрения формально юридической обоснованием такой практики может быть содержание п. 3 ст. 77 Закона об ипотеке. Из довольно запутанного текста данного пункта следует, что законодатель будто бы устанавливает только наиболее общие правила о порядке и условиях предоставления разрешения на передачу жилья в ипотеку. Соответствующие нормы выглядят как процедурные (материально-правовая норма содержится в п. 5 ст. 74 Закона об ипотеке). Но в ходе изложения этих, прежде всего, процедурных норм говорится о предоставлении разрешения на передачу в ипотеку жилья, в котором проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане. А в абз. 2 п. 3 ст. 77 прямо говорится о решении органа опеки и попечительства относительно передачи в ипотеку жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи собственника. Таким образом, если в жилом помещении проживают указанные лица, то на передачу его в ипотеку требуется разрешение органа опеки и попечительства. Даже если они не собственники (не сособственники) жилья.

Для получения разрешения органа опеки и попечительства в этот орган подается заявление. Решение органа опеки и попечительства должно быть представлено заявителю в письменной форме не позднее 30 дней со дня подачи заявления. В разрешении на ипотеку должно быть отказано, если у органа опеки и попечительства имеются основания для признания того, что ипотекой нарушаются (могут быть нарушены) права или охраняемые законом интересы несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно дееспособных граждан (предельно широкий критерий, открывающий простор субъективизму работников органов опеки и попечительства, но вряд ли возможно выработать более четкий критерий).

Отказ в разрешении на передачу жилого дома или квартиры в ипотеку должен быть мотивирован.

Решение органа опеки и попечительства может быть обжаловано заявителем в суде.

5. Обращение взыскания на заложенный жилой дом или квартиру

Обращение взыскания на жилой дом или квартиру, так же как и на любое другое недвижимое имущество, возможно как в судебном, так и во внесудебном порядке (см. § 10 гл. 10).

Реализация жилого дома или квартиры, являвшихся предметом ипотеки, на которые обращено взыскание, осуществляется путем продажи с торгов в форме открытого аукциона или конкурса.

В жилом доме или квартире, на которые обращается взыскание, может проживать сам залогодатель, если им является гражданин, члены его семьи, временные жильцы, наниматели. В связи с этим возникает вопрос о том, сохраняют ли указанные лица права пользования жилым помещением после его реализации. В соответствии с общим правилом, предусмотренным п. 2 ст. 292 ГК, переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. Таким образом, члены семьи (бывшие члены семьи) гражданина – залогодателя жилья по общему правилу сохраняют права на жилое помещение, проданное в порядке обращения взыскания на предмет ипотеки. Однако есть исключения.

Если данный жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредита, предоставленного на приобретение или строительство этого жилого дома или квартиры, то реализация предмета залога является основанием для выселения бывшего залогодателя и проживающих с ним членов его семьи (п. 1 ст. 78 Закона об ипотеке). Естественно, одновременно с ними выселяются и временные жильцы, поскольку они не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением (ч. 2 ст. 680 ГК).