Недвижимое имущество: правовой режим и государственная регистрация прав

15. В законодательстве необходимо провести четкое различие между

понятиями ограничение и обременение в отношении недвижимого имущества. При

этом под ограничением права на недвижимость следует понимать установленное на

основании закона, либо уполномоченными органами, либо на основании сделки

уменьшение правомочий собственника по сравнению с объемом правомочий,

установленным законом непосредственно. Обременение имущества - это

установленные на основании законов и иных нормативных актов или актами

уполномоченных органов, либо договором и сохраняющиеся при смене

17

правообладателя ограничения вещных прав на имущество и специальные

обязанности обладателей этих прав. Соответствующие определения необходимо

включить в ст. 131 Гражданского кодекс РФ и в Закон о регистрации.

16. В пункте 1 статьи 131 ГК РФ необходимо четко выделить права и

ограничения прав, подлежащие регистрации и возникающие с момента регистрации.

Одновременно следует указать, что все иные права на объекты недвижимости и их

ограничения могут быть зарегистрированы по желанию правообладателя, однако

признаются существующими независимо от регистрации.

17. В Законе о регистрации необходимо вместо перечня оснований

регистрации (ст. 17) сформулировать определение правоустанавливающего

документа для указания признаков, по которым этот документ можно выделить из

ряда других документов, содержащих сведения о недвижимости и ее владельцах.

Правоустанавливающим должен считаться документ (совокупность документов),

который на основании законодательства и нормативных актов, действовавших в

период его составления, бесспорно подтверждает право указанного в нем лица на

объект недвижимости и при этом не требует для установления зафиксированного в

нем права каких-либо других документов.

18. Вносится предложение изменить формулировку ст. 165 ГК РФ,

переместив ее в пункт 7 ст. 131 ГК РФ, который мог бы иметь следующее

содержание: "В случае уклонения от регистрации права на недвижимое имущество

оно может быть зарегистрировано по решению суда, принятому по иску лица,

приобретающего право, или лица, которому отсутствие регистрации права иного

лица препятствует регистрации его собственного права на недвижимое

имущество". Такая формулировка позволит в судебном порядке зарегистрировать

чужое право, поскольку практике встречаются случаи, когда правообладатель, не

регистрируя свое право, нарушает охраняемые законом права и интересы других

лиц.

19. Считая основанием возникновения права собственности на вновь созданный

объект участие в его создании с целью приобретения на него права собственности,

18

автор предлагает уточнение п. 1 ст. 218 ГК РФ с изложением его в следующей

редакции: "Право собственности на новую вещь приобретается лицом (лицами),

участвовавшими в ее создании с соблюдением закона и иных правовых актов с

целью приобретения на нее права собственности".

20. Действующее законодательство предусматривает регистрацию не всех

сделок, которые заключаются между участниками создания новых объектов

недвижимости. Такое требование распространяется только на договоры участия в

долевом строительстве. Для комплексного решения проблемы регламентации

участия в создании новых объектов недвижимого имущества предлагается

дополнить статью 131 Гражданского кодекса РФ положением о том, что любые

заключаемые в процессе создания объектов сделки, целью которых является

возникновение у их участников права собственности на объект или его часть,

подлежат государственной регистрации.

21. Делается вывод о возможности постановки и законодательного решения

проблемы правопреемства в отношениях по регистрации прав на недвижимое

имущество. Предлагается сформулировать в Законе о регистрации правило,

согласно которому регистрирующий орган обязан зарегистрировать вещное право

на объект недвижимости за правопреемниками лица, которое до своего

прекращения (смерти) не зарегистрировало это право, но имело для этого все

необходимые основания.

22. В Законе о регистрации необходимо сформулировать специальные

правила регистрации прав на основании судебных решений, одним из которых

должна быть норма о том, что регистратор не вправе отказать в государственной

регистрации права, установленного вступившим в силу решением суда, по мотивам

несоответствия закону содержания такого решения. Предусмотренная действующим

законодательством возможность оценки регистратором судебного решения с точки

зрения его содержания представляется серьезной ошибкой законодателя.

Научная и практическая значимость результатов исследования