Недвижимость на каждый день. Как строить, продавать и покупать

• Во многих странах, в частности в России и Великобритании, есть банки, которые любят забирать активы заемщиков. Они могут намеренно выдавать суммы больше, чем стоило бы. Для того чтобы избежать кассовых разрывов, самостоятельно посчитайте консервативный вариант арендных поступлений и такой размер кредита, с которым вы справитесь даже в сложной ситуации.

4. Вы инвестируете деньги в девелоперские проекты с высокой доходностью на Западе. Зачем им ваши дорогие деньги, ведь там их можно взять в долг под 3–7% годовых в банке?

Очень распространенный вопрос в сфере инвестиций. Есть инвестиции с высоким доходом и высокими рисками, например участие в собственном капитале проекта. В случае успеха инвестор получает высокий доход как акционер, в случае проблем он последний в очереди за деньгами после банков и всех кредиторов. Банки же не участвуют в акционерном капитале проектов, это просто не их вид бизнеса. Они дают деньги в долг и обычно под залог. Поэтому возможность взять 65–75% необходимых средств в кредит с низкой ставкой в банке не исключает возможности привлечь соинвесторов в капитал. И конечно, их деньги стоят дороже.

5. Инвестиции в недвижимость — это надежно. А что может пойти не так и какие риски бывают?

Прежде всего нужно различать инвестиции в готовую недвижимость и инвестиции в девелопмент недвижимости. Риски и доходность в них отличаются. При инвестициях в готовую недвижимость основные риски связаны с рынком: будет ли объект востребован арендаторами, не упадут ли ставки, хватит ли потока на обслуживание ипотеки, найдутся ли покупатели на объект. Эти риски обычно не приводят к потере тела инвестиции, но могут повлиять на доходность. Поэтому доходность таких инвестиций невысока: 4–8% в валюте или 8–12% в рублях.

При инвестициях в девелопмент недвижимости доходность будет существенно выше: кредиты приносят от 10% в валюте, участие в капитале — от 20% и выше. Но риски уже могут привести к частичной или даже полной потере капитала. Например, проект может не завершиться, девелопер может ошибиться с ценами продаж или расходами на стройку, вы можете неправильно оформить документы или проект состоится, но займет существенно больше времени и снизит вашу доходность.

В целом при работе с рисками лучше следовать общим рекомендациям: диверсифицировать портфель, инвестировать в отрасли, где есть влияние на ситуацию, подвергать экспертизе и детальному анализу рисков любой новый для вас продукт.

6. Как быть с налогами на недвижимость, учитывать ли их в финансовой модели?

По общему правилу налоги на прибыль и на недвижимость в инвестиционных моделях в недвижимости не учитываются. Чистый операционный доход считается до уплаты налога на прибыль и недвижимость, также как и стоимость продажи объекта. Связано это с тем, что для каждого инвестора налоги могут отличаться. Однако в своей финансовой модели, безусловно, стоит учесть все налоговые последствия, вплоть до налога на доходы физического лица или налога на дивиденды.

7. Какую недвижимость лучше покупать, жилую или коммерческую?

Если выбирать из тех видов недвижимости, в которые можно инвестировать напрямую — жилой, офисной, торговой и складской, — то ответ зависит от вашего аппетита к риску. Самый надежный сектор даже в кризис — это жилье. Но у такой недвижимости самая низкая доходность. За жильем следуют офисная и торговая недвижимость, в разных странах они меняются друг с другом местами. Здесь доход больше зависит от состояния рынка, экономики и баланса спроса и предложения. Арендаторы находятся в объектах дольше, но и найти нового арендатора сложнее, это занимает время. За этими двумя типами следует складская и индустриальная недвижимость, и хотя иногда ее доходность может серьезно падать (то есть цена на нее расти), как в 2020 году, это временное явление, связанное с резким ростом спроса и отставанием предложения.

Заключение

Недвижимость в современной цивилизации как одежда — мы не можем без нее существовать, она составляет существенную часть наших трат и она тоже бывает разной. Свои спецодежда, смокинг, коктейльное платье и пляжные шорты есть в недвижимости. Но самая важная — та, которой мы пользуемся каждый день, повседневная. Офисы, в которых мы работаем. Склады и магазины, которые арендуют наши компании. Наши дачи и зарубежные дома, квартиры и наши инвестиции в недвижимость. Отсюда и родилось название книги.

Надеюсь, что она вам понравилась, и буду очень рад, если теперь вы лучше ориентируетесь в этом рынке — рынке недвижимости. Если это так, значит, моя цель достигнута.