Недвижимость: покупка, продажа, приватизация

Нередко недобросовестный продавец на последнем этапе заключения сделки ставит покупателя перед фактом, что тому необходимо подождать, пока продавец подыщет себе подходящее жилье и выпишется из квартиры. Покупатель соглашается, собственность регистрируется, но продавец не собирается выписываться. Проходит какое-то время, и он заявляет, что ему некуда выписываться. Естественно, покупатель подает в суд и требует выселения обманщика. Но чаще всего дело в суде решается в пользу продавца (по закону у каждого человека должна быть прописка). Суд присуждает продавца возвратить покупателю деньги. Тут выясняется, что денег у него нет (украли, потерял — разные можно изобрести причины), но он соглашается возвращать указанную сумму из зарплаты. Если учесть уровень зарплат в нашей стране, то покупателю не стоит строить иллюзий. По закону из зарплаты можно вычитать не более 30 процентов в месяц. Вот и считайте, сколько лет или, точнее, десятилетий уйдет на возвращение долга. Продавец может быть мошенником, а может оказаться в такой ситуации по несчастью, но покупатель оказывается в страдательной позиции вне зависимости от чистоты намерений продавца.

Иногда продавец никого не хочет обманывать, он может не знать нашего законодательства и свято верить, что если в квартире был прежде прописан дурной родственник, сменивший квартиру на место в тюрьме, то назад он ни за что не вернется. И честно сообщает, что у квартиры нет обременений, совершенно вычеркнув из памяти этого заключенного товарища. Сделка оформляется, покупатель вселяется, живет, делает ремонт, заводит детей и… в один ужасный день на его пороге образуется тот самый сиделец, который освободился и теперь вернулся по своему прежнему адресу. По закону он может потребовать признания его прав на долю в этой квартире! И вот уж как пожелаете: либо живите рядом с бывшим сидельцем, либо опротестовывайте совершенную вами сделку в суде.

А может это быть и не сиделец, а симпатичный молодой человек или барышня, права которых были нарушены при продаже приватизированной жилплощади в бытность их младенцами, или при приватизации этой квартирки (недоглядели органы опеки). И вот вам конец счастливой жизни в собственной квартире. Приветствую тебя, возвращение коммуналки! С правами детей спорить еще труднее, чем с правами отбывших заключение.

Судебные иски от пострадавших детей, чьи отцы-алкоголики продали квартиры, где были прописаны дети вместе с матерями, могут значительно умножиться. И в результате квартир могут лишиться вполне добросовестные покупатели. Если первый продавец (тот самый алкоголик, не имевший жалости к дочке) совершил обман, то последующие, перепродававшие эту жилплощадь, искренне считали, что «детский вопрос» решен раз и навсегда. И по действовавшему законодательству они были правы. Теперь будет иначе. Права ребенка нельзя нарушать, даже если у ребенка имеется родитель (прежде защите подлежали права детей-сирот или детей, состоящих под опекой), и даже если этот родитель дал согласие на сделку. Вот почему историю приобретаемой квартиры нужно проверять и перепроверять.

У продавца гораздо больше способов обмануть покупателя сознательно, потому что он продает, а не покупает. Есть два беспроигрышных варианта обмана: совершение сделки сразу с несколькими покупателями и продажа чужой недвижимости. Для оформления мошеннической сделки сразу с несколькими покупателями используются не оригиналы, а дубликаты приватизационных документов. Сделка оформляется в очень сжатые сроки (в течение одного дня) в разных нотариальных конторах, после чего продавец уезжает (обычно в другую страну или в другой регион). А покупатели вдруг обнаруживают, что владельцами квартиры является несколько человек одновременно. Обычно у людей бывает глубокий психологический шок. Причем счастливым обладателем покупки официально признается лицо, которое первым успело зарегистрировать свои права на жилплощадь.

Не менее распространена и продажа чужой собственности по поддельным документам. Это уже чистый криминал. Продавец составляет липовый договор, нередко прибегая к услугам липового нотариуса. Договор скрепляется фальшивыми печатями и составляется на фальшивых бланках. Мошенники получают с покупателя заявленную сумму денег, тот благополучно вселяется, а через какое-то время… возвращается истинный владелец жилья. И покупатель остается без денег. И без квартиры. Поиск мошенников вряд ли ему поможет. Даже если этих людей найдут и осудят, все равно денег покупателю никто не вернет.