Недвижимость: покупка, продажа, приватизация

В ГК РФ существует замечательная статья 179, которая гласит, что любая сделка может быть расторгнута по причинам ее совершения при стечении тяжелых обстоятельств для одной из сторон. Иными словами, если бабушка захочет сменить благодетелей, то никто ей препятствовать не может. Тем более что хитрая мошенница всегда может заявить, что на момент подписания договора ренты она находилась в затруднительном финансовом положении, была очень больна, плохо соображала, очень боялась, что «благодетели» ее убьют, а те, наглые, силой заставили ее поставить под документом подпись. И доказать, что бабушка была инициатором обмана, что именно она навязывалась в иждивенки, никто не сможет. Любой суд примет сторону несчастной бабули.

Самое большее, что в этом случае может быть присуждено отставным благодетелям, — это возвращение затраченных на старуху средств. Но кто их, эти средства, считал? Сколько я знаю, лишь немногие граждане требуют у опекаемых ими пенсионеров расписываться за каждую полученную ими сумму денег, покупку или услугу. А нет документа, нет и подтверждения. И говорит в суде иждивенка, что ей ничего не платили, во всем обманывали, мечтали только, чтобы она поскорее померла и отдала им квартиру. Были случаи, когда такие бабушки и дедушки «выдаивали» своих благодетелей пару лет, затем шли в суд и расторгали договор, а потом снова находили дураков, и так процесс повторялся по 7–10 раз.

Да и в том случае, если с бабушки назначат взыскать затраченную вами сумму, рассчитывать можно только на взыскание с пенсии, а это вряд ли больше чем 200–300 рублей в месяц. А недвижимость, на которую вы претендовали, все равно с торгов не пойдет, потому что по закону нельзя взыскивать сумму выплат с недвижимости.

Так что, если вы решаетесь взять на иждивение какую-то старушку, то для начала неплохо бы все об этой бабушке досконально выяснить. Не было ли у нее подобных историй, не заключала ли она уже каких-то договоров, на самом ли деле у нее нет никого из родных, является ли она правомочной собственницей той жилплощади, которую обещает вам передать. Затем вы должны очень грамотно составить сам договор (не завещание!), стараясь не упустить из вида ни единой мелочи (постесняетесь что-то указать — можете потом не размахивать руками и не ожидать, что суд примет ваши слова на веру).

В договоре пожизненной ренты с иждивением обязательно указываются порядок, сроки, частота и размеры выплат; оговаривается, какие расходы должны быть оплачены (питание, одежда, медицинское обслуживание), потому что благодетель не должен платить за то, чего нет в договоре, а иждивенец не имеет требовать того, о чем стороны не договорились.

Еще лучше, если вы будете действовать не самостоятельно, а в согласии со службами социальной защиты: так меньше вероятности, что бабушка окажется мошенницей, в соцслужбах аферисты и мошенники обычно известны. К тому же при подписании самого договора обязательно выясняйте у нотариуса все пункты, которые кажутся вам непонятными. Нередко старики-мошенники специально стараются составить текст так, чтобы можно было толковать какие-то пункты неоднозначно. А неоднозначность в толковании — это ступенька к проигранному делу.

Для заключения договора ренты (купли-продажи с пожизненным содержанием) необходимо личное присутствие договаривающихся сторон, их паспорта и справка БТИ. Договор заверяется нотариально. Для государственной регистрации договора необходимы:

• заявление на государственную регистрацию, составленное по установленной форме;

• договор пожизненного содержания с иждивением (оригинал);

• договор пожизненного содержания с иждивением (копия с печатью налоговой инспекции);

• передаточный акт, заверенный либо нотариусом, либо в жилищно-эксплуатационной организации (копия);

• квитанция об оплате регистрационных сборов;

• справка БТИ.

Не уверены в будущих иждивенцах — не заключайте договоров. Лучше поищите способ приобрести недвижимость по обычному договору купли-продажи.

Запомните и еще одно: договор ренты рассчитан на длительное время, поэтому он требует по статье 587 ГК РФ обеспечения выполнения обязательств, и для этого имеются два способа: 1) обеспечение исполнения обязательств согласно статье 329 ГК РФ путем залога, удержания имущества должника, поручительства, банковской гарантии, задатка и т. п.; 2) обеспечение путем страхования (согласно статье 932 ГК РФ) в пользу рентополучателя.